Производная собственность

Производный инструмент недвижимости — это производный финансовый инструмент , стоимость которого зависит от стоимости базового актива недвижимости . На практике, поскольку отдельные активы недвижимости становятся жертвами неэффективности рынка и их сложно точно оценить, деривативные контракты на недвижимость обычно заключаются на основе индекса недвижимости. В свою очередь, индекс недвижимости пытается объединить информацию о рынке недвижимости, чтобы обеспечить более точное представление об эффективности базовых активов недвижимости. Торговля или открытие позиций по деривативам на недвижимость также известна как синтетическая недвижимость .

Производные финансовые инструменты обычно принимают форму свопа на общий доход , форвардного контракта , фьючерса или могут принимать накопительный формат, когда производный инструмент встроен в структуру облигаций или векселей. В рамках свопа на общую прибыль или форвардного контракта стороны обычно занимают противоположные позиции в отношении движения цен на индекс недвижимости. См. экзотическую производную .

Единственным индексом, используемым для заключения деривативных контрактов на недвижимость в Великобритании, являются различные индексы недвижимости, публикуемые Банком данных по инвестиционной недвижимости (IPD), который сейчас принадлежит MSCI . охватывает Годовой индекс IPD около 12 000 инвестиций в недвижимость Великобритании, находящихся в непосредственном владении, рынок, переоцененный в декабре 2015 года, составляет чуть менее 202 миллиардов фунтов стерлингов, что эквивалентно 49% инвестиционного рынка Великобритании. Индексы IPD также использовались в ряде других стран, таких как Австралия, Франция, Германия, Италия, Япония и Швейцария, в качестве основы для деривативов на коммерческую недвижимость. В Соединенных Штатах коммерческая недвижимость использует индекс недвижимости NPI Национального совета фидуциариев по инвестициям в недвижимость (NCREIF). В США торгуются два основных индекса жилой недвижимости — RPX компании Radar Logic и основной индекс — S&P/Case-Shiller Home Price Indices (см. индекс Case-Shiller ).

Использование

Производные финансовые инструменты предоставляют инвестору возможность:

Получите или уменьшите влияние на рынок недвижимости.
Хеджируйте текущую позицию в физических активах.
Быстро меняйте состав портфеля, т. е. переходите из торговой недвижимости в индустриальную.
Спекулируйте на рынке недвижимости

Все эти цели могут быть достигнуты без необходимости совершать сделки с физической собственностью; синтетическая недвижимость.

Определение эффективности рынка недвижимости

Чтобы создать дериватив, необходимо иметь точку отсчета для показателей рынка, относительно которого оцениваются деривативные контракты.

В случае деривативов на недвижимость эта ссылка предоставляется индексом Investment Property Databank в Соединенном Королевстве и NCREIF , S&P/Case-Shiller и Rexx в Соединенных Штатах .

Индекс недвижимости IPD представляет собой ряд индексов, которые относятся к характеристикам коммерческой недвижимости. Существует множество индексов, отражающих отрасли и подотрасли рынка коммерческой недвижимости. На сегодняшний день большая часть интереса к деривативам на недвижимость связана с рынком Великобритании и его подсекторами.

Типы

На рынке недвижимости Великобритании используются три основных типа деривативов на недвижимость: ноты на индекс недвижимости (PIN), своп на общую прибыль (TRS) и форварды, которые включают фьючерсы на индекс недвижимости IPD, котирующиеся на Eurex.

В Соединенных Штатах торговля деривативами на недвижимость осуществляется в основном посредством форвардных и фьючерсных контрактов. Форвардные соглашения обычно заключаются на индексы RPX и NCREIF. Торговля фьючерсами осуществляется группой CME через Globex с использованием индексов цен на жилье S&P/Case-Shiller.

Примечания к указателю недвижимости

PIN-коды по сути являются облигациями. Денежные потоки по этим облигациям структурированы таким образом, чтобы быть похожими на транзакцию с физической собственностью. Это означает, что PIN выплачивает доход на капитал при погашении облигации и выплачивает инвесторам квартальный купон.

Таким образом, продавец PIN-кода выплачивает контрагенту ежегодный прирост капитала по индексу IPD при погашении и возврат дохода, выплачиваемый ежеквартально (IPD) или ежемесячно (FTSE). Таким образом, это означает, что контрагент получает общий доход от рынка коммерческой недвижимости Великобритании, так же, как и при физической сделке с недвижимостью.

Свопы с общей доходностью

от недвижимости Своп на совокупный доход — это просто обмен денежными потоками. Здесь общая прибыль от недвижимости, измеряемая изменением соответствующего IPD или индекса коммерческой недвижимости FTSE UK, обменивается на доход от денежных средств.

Механизм ценообразования IPD в Великобритании был упрощен 15 января 2007 года. Вместо того, чтобы указывать ставку Libor +/- спред, теперь это фиксированный процент. Возьмем, к примеру, контракт от декабря 2008 года, если его средняя цена составляет -11,5%. Это означает, что если вы «покупаете» своп, вы платите -11,5% (то есть получаете 11,5% из-за знака -ve) своему контрагенту и получаете доход от IPD. (Или выплатите его, если оно отрицательное число.) Никаких ежеквартальных денежных потоков, просто один ежегодный платеж по процентам вместо одного ежегодного платежа за недвижимость.

Форварды/фьючерсы

Форвардный контракт на недвижимость основан на доходах от собственности за любой годовой период: например, ожидаемый общий доход согласовывается при сделке, а при наступлении срока погашения происходит обмен разницы между реализованным общим доходом и продаваемой ценой. Форвардные соглашения являются внебиржевыми и требуют поиска контрагента. Риск невыполнения обязательств любой из сторон должен учитываться при сделке. ^[1]

Группа CME торгует фьючерсами на недвижимость с середины 2006 года. Вся торговля осуществляется в электронном виде через биржу, которая по умолчанию является контрагентом во всех сделках. ^[1]

С февраля 2009 года Eurex , международная биржа деривативов, котирует фьючерсы на индекс недвижимости. Фьючерсный контракт основан на годовом индексе совокупной доходности всей недвижимости IPD Великобритании — биржа перечисляет пять последовательных годовых контрактов с ценами, основанными на номинальной стоимости 100 + ожидаемый процент совокупной годовой доходности в соответствующем календарном году. Контракт на 2009 календарный год, срок действия которого истек в марте 2010 года (срок действия — последний рабочий день следующего марта, чтобы гарантировать, что это произойдет после публикации данных IPD), установлен на уровне 103,50, что представляет собой годовую общую доходность +3,5% (как опубликовано). по ИПД). Несмотря на то, что рынок только зарождается, в 2010 году, по данным веб-сайта Eurex, в общей сложности было продано 3304 контракта, что составляет 165 миллионов фунтов стерлингов номинальной стоимости недвижимости.

Определения производных инструментов индекса недвижимости ISDA 2007 г.

В пятницу, 4 мая 2007 года, Международная ассоциация свопов и деривативов (ISDA) опубликовала Определения деривативов на индекс недвижимости за 2007 год. В определениях изложены различные рыночные стандартные определения, которые можно использовать в сделках с имущественными деривативами вместе со стандартной формой шаблона свопа на общую прибыль и шаблоном форвардной сделки. ^[2] Есть надежда, что стандартизированная документация даст толчок развитию рынка.

Внешние ссылки

Сноски

^ Перейти обратно: ^а ^б Мазерс, В. (2010) Синтетические инвестиции в недвижимость для мелкого инвестора , Чарльстон
^ «Определения деривативов на индексы недвижимости ISDA за 2007 год: потрясающее приложение для рынка деривативов на индексы недвижимости?» . Проверено 14 декабря 2008 г.

[srei-1] Перейти обратно: ^а ^б Мазерс, В. (2010) Синтетические инвестиции в недвижимость для мелкого инвестора , Чарльстон

[ISDA’s_2007_Property_Index_Derivatives_Definitions:_A_Killer_Application_for_the_Property_Index_Derivatives_Market?-2] «Определения деривативов на индексы недвижимости ISDA за 2007 год: потрясающее приложение для рынка деривативов на индексы недвижимости?» . Проверено 14 декабря 2008 г.

[1]

[2]