Финансирование ПАСЕ
Финансирование PACE ( финансирование экологически чистой энергии с оценкой имущества ) — это средство, используемое в Соединенных Штатах Америки для финансирования повышения энергоэффективности , повышения устойчивости к стихийным бедствиям, мер по сохранению воды или установки возобновляемых источников энергии в существующих или новых зданиях жилой, коммерческой и промышленной недвижимости. владельцы. В зависимости от законодательства штата, финансирование PACE может быть использовано для финансирования продуктов по повышению водопользования , сейсмической модернизации, повышению устойчивости и других мер с социальными выгодами.
Бизнес-модель жилой программы PACE («R-PACE») подверглась критике. Частные компании получают залог за жилой дом и приоритет окупаемости. Кроме того, частные подрядчики призывают домовладельцев подписывать контракты PACE. Коммерческий PACE («C-PACE») широко принят и доступен в большинстве штатов, в то время как R-PACE остается спорным и недоступным в большинстве штатов.
Примеры модернизации энергоэффективности и использования возобновляемых источников энергии варьируются от добавления дополнительной изоляции чердака до установки солнечных панелей на крыше для жилых проектов и чиллеров, котлов, светодиодного освещения и кровли для коммерческих проектов. В регионах, где действует законодательство ПАСЕ, правительства предлагают инвесторам специальные или облигации модернизацию , в случае модели открытого рынка, поставщики частного капитала приобретают налоговое залоговое право у налоговых органов и предоставляют финансирование владельцам зданий для их использования на системы энергоснабжения . Финансирование погашается в течение выбранного срока (в течение примерно от 5 до 35 лет) посредством ежегодной оценки в счете по налогу на имущество . Облигации PACE могут выпускаться муниципальными финансовыми округами, государственными агентствами или финансовыми компаниями, а полученные средства могут быть использованы для модернизации как коммерческой, так и жилой недвижимости. Одной из наиболее примечательных особенностей программ PACE является то, что это не кредит, а специальная оценка налога на имущество, и финансирование привязывается к имуществу, а не к физическому лицу. [1] [2] [3] [4] Таким образом, считается, что финансирование PACE осуществляется вместе с землей и не предполагает права регресса к владельцу недвижимости. [5]
PACE также может использоваться для финансирования систем, принадлежащих третьим лицам, финансируемых по договорам аренды и покупки электроэнергии (PPA). В этой структуре оценка налога на имущество PACE используется для взимания арендной платы за услуги. Основное преимущество этого подхода заключается в том, что финансирование не зависит от кредита владельца недвижимости, а затраты на проект могут быть ниже, поскольку поставщик сохраняет налоговые льготы и передает выгоду владельцу недвижимости в виде более низкой платы за аренду или услуги.
Программы PACE помогают городам достигать климатических целей, а владельцы недвижимости оплачивают первоначальные затраты на экологические инициативы, такие как солнечные панели , которые владелец недвижимости затем окупает, увеличивая налоги на недвижимость по установленной ставке на согласованный срок от 5 до 35. годы. Это позволяет владельцам недвижимости начать экономить на затратах на электроэнергию , одновременно оплачивая солнечные панели . Обычно это означает, что владельцы недвижимости получают чистую прибыль даже при повышении налога на недвижимость.
История
[ редактировать ]Добровольные отчисления на погашение муниципальных облигаций были добавлены к налогам на недвижимость с начала 1800-х годов для финансирования проектов общественного блага, таких как тротуары, пожарные станции и уличное освещение. ПАСЕ использует ту же концепцию, но для проектов, приносящих пользу частному сектору или отдельным владельцам зданий. Первоначально ПАСЕ был известен как «Особый район финансирования энергетики» или «финансирование солнечной энергии и эффективности за счет налогов». [ нужна ссылка ] Концепция была впервые задумана и предложена [ нужна ссылка ] в Региональном энергетическом плане Монтерей-Бей в 2005 г. [6] но последовало одобрение избирателями аналогичной программы солнечных облигаций , одобренной избирателями Сан-Франциско в 2001 году. [7] Эта концепция была разработана для преодоления одного из наиболее серьезных препятствий на пути модернизации солнечной энергии и дорогостоящей энергоэффективности: первоначальных затрат. Домовладелец может потратить десятки тысяч долларов на солнечную фотоэлектрическую систему, модернизировать окна, чтобы сделать их более энергоэффективными, или добавить изоляцию по всему дому, однако все эти инвестиции вряд ли окупятся при продаже дома. PACE позволяет домовладельцу «закладывать» эти улучшения и платить только за те выгоды, которые он получает, пока владеет домом.
Первое финансирование PACE было осуществлено Беркли, Калифорния, во главе с Сиско ДеВрисом, руководителем аппарата Беркли мэра и тогдашним генеральным директором RenewableFunding , и Мэтью Брауном под руководством доктора Каммена . Калифорнийский университет в Беркли возглавил разработку программы с помощью «Руководства по вопросам энергоэффективности и финансирования возобновляемых источников энергии для местных органов власти», предоставленного Cisco DeVries, Энн Ливингстон и Мэтью Брауном из Lestis Private Capital Group. Руководство было профинансировано за счет грантов города Беркли от Агентства по охране окружающей среды США. [8] Программа Беркли PACE была рекомендована в качестве альтернативы власти по солнечным облигациям, одобренной избирателями соседнего Сан-Франциско в 2001 году, в сочетании с программой City's Community Choice Aggregation , которая реализуется как в округах Сан-Франциско, так и в округах Сонома. [9] ДеВрис рассматривал ПАСЕ как способ предоставить действенные средства для достижения районе Залива целей в климатических . Калифорния приняла первый закон ПАСЕ о финансировании и запустила климатическую программу BerkeleyFIRST в 2008 году. [3] [10] Green Bank Коннектикута учредил первую общегосударственную программу для коммерческой недвижимости, а Counterpointe учредил первую общегосударственную программу для всей недвижимости во Флориде. С тех пор во всех штатах, кроме 11, были приняты законы, разрешающие ПАСЕ, позволяющие населенным пунктам создавать программы финансирования ПАСЕ. [11]
В то время как коммерческая PACE превратилась в многомиллиардную индустрию, финансирование PACE жилой недвижимости было нанесено серьезный удар в США в 2010 году, когда Fannie Mae и Freddie Mac отказались обеспечивать ипотечные кредиты с залогом PACE. [12] [13] В августе 2015 года Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) объявило, что оно намерено потребовать, чтобы залоговые обязательства, созданные в рамках программ модернизации энергетики, оставались подчиненными кредитам, гарантированным Федеральным жилищным управлением (FHA), и что оно выпустит руководство о том, как заниматься передачей и продажей домов с оценкой PACE. [14] HUD разъяснил свою политику в 2017 году, заявив, что объекты недвижимости с обязательствами PACE не имеют права на финансирование FHA. [15]
Преимущества
[ редактировать ]Для города ПАСЕ может сыграть важную роль в сокращении местных выбросов парниковых газов. [16] выбросов, способствуя повышению энергоэффективности в своих зданиях, делая переход на возобновляемые источники энергии более доступным и снижая затраты на электроэнергию для жителей и предприятий. Поскольку PACE финансируется за счет уступки налогового залога частному капиталу или муниципальным облигациям , это не создает ответственности перед городскими фондами. Кроме того, большинство программ PACE, ставших возможными благодаря государственно-частному партнерству, полагаются на частный капитал в качестве источника финансирования. PACE также позволяет штатам и местным органам власти разрабатывать и реализовывать такие программы в своих сообществах. [17] Программы PACE также помогают создавать рабочие места и, таким образом, стимулировать местное экономическое развитие , когда местные производители солнечной энергии и компании, занимающиеся возобновляемыми источниками энергии, сотрудничают с программой. Это также добровольная программа, поэтому только те владельцы недвижимости, которые решили участвовать, несут ответственность за расходы на финансирование PACE. [1] [10] [18]
PACE позволяет частным лицам и предприятиям отложить первоначальные затраты, которые являются наиболее распространенным препятствием для внедрения энергоэффективных или возобновляемых источников энергии. PACE Финансирование выплачивается за счет дополнительных отчислений по налогам на недвижимость владельца недвижимости в течение согласованного срока, при этом затраты на электроэнергию одновременно снижаются, что обеспечивает потребителю PACE чистую прибыль. Кроме того, поскольку солнечные панели PACE и оценка прикреплены к имуществу , потребитель может продать имущество, оставив долг, подлежащий выплате за счет налога на имущество, начисляемого последующим владельцам. [1] [2] [10] [18]
Опасения по поводу финансирования жилищного строительства PACE
[ редактировать ]Для потребителей программы типа PACE имеют ряд проблем, если программы не разработаны и не администрируются должным образом. Поскольку финансирование предназначено для того, чтобы оставаться в собственности, право на участие в программе основано в первую очередь на информации о собственности, а не на доходе и баллах FICO. Платежеспособность домовладельца в настоящее время зависит в первую очередь от его истории выплат по ипотеке и налога на имущество, а также от требования отсутствия недавних банкротств. Самое главное, что домовладельцы финансируются за улучшение дома без какой-либо оценки того, является ли финансирование доступным для домовладельца, хотя законопроект Сената 242, который в настоящее время рассматривается в Калифорнии, потребует от поставщиков услуг PACE провести проверку доходов. [19] [20] [21] Поскольку финансирование PACE структурировано как налоговая оценка, а не кредит, программы PACE исторически не должны были предоставлять домовладельцам ту же информацию о затратах на финансирование, которую должны предоставлять традиционные кредиторы. [20] В сентябре 2016 года губернатор Калифорнии Джерри Браун подписал закон AB2693, который требовал от программ PACE раскрытия информации на уровне ипотеки, а от некоторых поставщиков - проводить записанные в прямом эфире звонки с домовладельцем для подтверждения условий и обязательств финансирования. [22] В некоторых случаях, без оценки доступности или раскрытия информации о стоимости финансирования, домовладельцы зависят от того, что им говорят поставщики программы PACE, пытаясь выяснить, является ли финансирование доступным. Домовладельцы жаловались, что подрядчики PACE лгут о стоимости финансирования в рамках продажи программы. [23] Эти проблемы создают ситуацию, в которой домовладельцы могут внезапно оказаться должны гораздо больше налогов на недвижимость, чем они могут позволить себе выплатить; это особенно актуально для домовладельцев-пенсионеров и инвалидов с фиксированным доходом. Архитекторы ПАСЕ Циско ДеВрис и Мэтью Браун отрицают эти утверждения как «единичные инциденты».
Процентные ставки по программам PACE обычно сопоставимы с долговым финансированием, с дополнительными административными сборами в размере 2-5%. [19] [20] которые часто могут составлять более 4000 долларов США, [24] но сравним со многими вариантами кредитования, такими как кредитные карты и HELOC , без привязки к кредитным линиям.
Многие покупатели и продавцы столкнулись с трудностями при продаже домов, облагаемых налогом PACE. Хотя оценка PACE обычно указывается в отчете о праве собственности, некоторые покупатели узнают об оценках после продажи, что может вынудить их неожиданно заплатить деньги из своего кармана. [25] В некоторых случаях продавцы согласились выплатить налог PACE или снизить цену продажи, чтобы компенсировать налог PACE. [26] [27] [28] Когда оставшиеся платежи не могут быть приняты новым покупателем, это делает финансирование PACE более похожим на положение традиционного кредитного продукта.
Некоторые домовладельцы сообщают, что существуют огромные различия в единовременной выплате, требуемой при первой оценке, а также что они далеки от заявленных ежемесячных затрат на увеличение условного депонирования. [29]
Проблема с PACE для обоих бытовых потребителей заключается в том, что просроченные платежи по налогу на имущество с оценкой PACE имеют приоритет над другими держателями залога, и эти держатели залога могут не быть уведомлены или не иметь возможности возразить. [30] [31] Коммерческий PACE менее проблематичен, поскольку приоритетные держатели залога за эту недвижимость уведомляются заранее. Fannie Mae и Freddie Mac отказались покупать или выдавать кредиты на недвижимость с существующей налоговой оценкой на основе PACE. [32] [33] но в середине 2016 года Управление пособий для ветеранов (VA) объявило руководство по управлению финансированием объектов недвижимости под обязательства PACE. [34] Недвижимость, обремененная обязательствами PACE, не имеет права на застрахованное финансирование Федеральной жилищной администрации (FHA). [15]
Секьюритизация
[ редактировать ]Облигации, связанные с оценкой PACE, могут быть упакованы и секьюритизированы. Секьюритизация работает путем объединения ряда активов и продажи векселей, обеспеченных этими активами, инвесторам. Потому что эти облигации предназначены для улучшения собственности, которое оказывает положительное воздействие на окружающую среду, а PACE — это «зеленые» облигации. Облигации PACE уникальны на рынке зеленых облигаций, поскольку продукты, признанные эффективными, сокращают выбросы углекислого газа сразу после их установки. [35] [36] [37]
Места с законодательством ПАСЕ
[ редактировать ]PACE действует в 37 штатах и округе Колумбия , охватывая более 80% населения США.
| Состояние | Статус |
|---|---|
| Аляска | C-PACE доступен – текущих программ нет |
| Арканзас | Доступно в некоторых местах |
| Калифорния | Доступно в некоторых местах |
| Колорадо | Доступный |
| Коннектикут | Доступный |
| Округ Колумбия | Доступный |
| Иллинойс | Доступный |
| Грузия | В разработке |
| Гавайи | В разработке |
| Кентукки | В разработке |
| Луизиана | В разработке |
| Мэн | Доступно в некоторых регионах |
| Мэриленд | Доступный |
| Массачусетс | В разработке |
| Мичиган | Доступный |
| Миннесота | Доступный |
| Миссури | |
| Небраска | Доступно в Омахе и Линкольне. |
| Невада | В разработке в Лас-Вегасе и Рино |
| Нью-Гэмпшир | C-Pace в разработке |
| Нью-Джерси | Доступно, но текущих программ нет |
| Нью-Мексико | В разработке |
| Нью-Йорк | Доступный |
| Северная Каролина | Доступно, но текущих программ нет |
| Огайо | Доступный |
| Оклахома | Доступно, но текущих программ нет |
| Орегон | В разработке |
| Пенсильвания | Доступно в некоторых регионах |
| Род-Айленд | Доступный |
| Техас | Доступный |
| Юта | В разработке |
| Вирджиния | Доступный |
| Вашингтон | Доступный |
| Висконсин | Доступный |
| Вайоминг | Доступно, но текущих программ нет |
См. также
[ редактировать ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б с «PACENation: чистая энергия с оценкой собственности» . ПАКЕНация .
- ^ Jump up to: а б Финансирование PACE (Чистая энергия с оценкой собственности)
- ^ Jump up to: а б «Наши финансовые решения — Renew Financial» .
- ^ «Солнечные энергетические системы – солнечные панели – чистая энергия» . Чистые энергии .
- ^ «Новые проблемы: жилищные кредиты PACE и банкротство» . natlawreview.com . 8 февраля 2018 г. . Проверено 31 июля 2018 г.
- ^ Каммерер, Курт (6 апреля 2006 г.). Региональный энергетический план Монтерей-Бей (PDF) (Отчет).
- ^ «МЕСТНАЯ ВЛАСТЬ (8 ноября 2001 г.): избиратели Сан-Франциско одобряют неограниченное использование солнечной энергии, ветра и сохранения энергии с принятием предложения H» .
- ^ «Руководство по вопросам энергоэффективности и финансирования возобновляемых источников энергии для местных органов власти» (PDF) .
- ^ "Сначала Марин, теперь Сонома переходит на энергетическую программу" . Бизнес-журнал Норт-Бэй . 4 апреля 2011 г.
- ^ Jump up to: а б с «Финансирование программы PACE (Чистая энергия с оценкой имущества)» . 1BOG.org . Проверено 18 августа 2010 г.
- ^ Шпеер, Бетани; Кениг, Рон. «Финансирование возобновляемых источников энергии и эффективности в рамках чистой энергии (PACE)» (PDF) . Национальная лаборатория возобновляемых источников энергии . Проверено 9 июля 2011 г.
- ^ Сюй, Тиффани (7 июля 2010 г.). «Фанни и Фредди замораживают программы финансирования модернизации энергоэффективности ПАСЕ» . Лос-Анджелес Таймс . Проверено 9 июля 2011 г.
- ↑ Интервью с Cisco Devries на Sea Change Radio , первоначально вышло в эфир 26 мая 2010 г.
- ^ «ФАКТИЧЕСКИЙ БЮЛЛЕТЕНЬ: Президент Обама объявляет о новых действиях по обеспечению возобновляемых источников энергии и энергоэффективности домохозяйствами по всей стране» . Белый дом . 24 августа 2015 года . Проверено 25 мая 2016 г. - из Национального архива .
- ^ Jump up to: а б «ML 2017-18: Чистая энергия с оценкой недвижимости (PACE)» (PDF) . HUD.gov . 7 декабря 2017 года . Проверено 16 апреля 2018 г.
- ^ Игрен ПАСЕ, Как программа ПАСЕ помогает сократить выбросы. , июль 2018 г.
- ^ Брукингский институт, Принятие законодательства в поддержку финансирования чистой энергии для жилой недвижимости (PACE) , ноябрь 2012 г.
- ^ Jump up to: а б «Pacefinancing.org» .
- ^ Jump up to: а б Кокс, Прентисс (2011). «Сохранение ПАСЕ?: Аргументы против программ финансирования чистой энергии с оценкой собственности» (PDF) . Обзор права Университета Колорадо . 83 : 109–113.
- ^ Jump up to: а б с «Руководство FHA по оценке чистой энергии: предварительный анализ MBA» (PDF) . Ассоциация ипотечных банкиров. 2016 . Проверено 11 октября 2016 г.
- ^ «Текст счета — Программа чистой энергии с оценкой собственности SB-242: администратор программы» . leginfo.legislature.ca.gov . Проверено 11 июля 2017 г.
- ^ Зарегистрируйтесь, Джеймс Рид | Округ Ориндж (7 октября 2016 г.). «Защита потребителей в ПАСЕ теперь записана в государственном законе» . Реестр округа Ориндж . Проверено 11 июля 2017 г.
- ^ Grindall61 (1 мая 2016 г.), ПРОГРАММА СОЛНЕЧНЫХ ПАНЕЛЕЙ CALIFORNIA HERO БЫЛА РАЗВЕРНЕНА КАК МАССОВОЕ МОШЕННИЧЕСТВО, ЧТОБЫ ВАС НАВЕРНУТЬ. , заархивировано из оригинала 15 декабря 2021 г. , получено 11 октября 2016 г.
{{citation}}: CS1 maint: числовые имена: список авторов ( ссылка ) - ^ «Игрена: Руководство по финансированию окна воздействия ПАСЕ (01.11.2018)» (PDF) . www.impactwindow.com . Проверено 11 декабря 2018 г.
- ^ ГРУШЕЦКИ, ДЕБРА. «ДОЛИНА МОРЕНО: Покупатель жилья подает иск по поводу сделки, финансируемой HERO» . Пресс-предприятие . Проверено 12 октября 2016 г.
- ^ «Печатная статья: ВНУТРЕННЯЯ СТРАНА: Риэлторы предупреждают о программе финансирования солнечной энергии» . www.pe.com . Проверено 12 октября 2016 г.
- ^ «Статья для печати: Окружной прокурор округа Риверсайд расследует, как подрядчики продвигают программу HERO» . www.pe.com . Проверено 12 октября 2016 г.
- ^ «Кредиты PACE могут подорвать продажи жилья» . Голос Сан-Диего . 22 июня 2015 года . Проверено 12 октября 2016 г.
- ^ www.fairbids.com/pace-loan
- ^ ГРУШЕЦКИ, ДЕБРА. «ДОЛИНА МОРЕНО: Покупатель жилья подает иск по поводу сделки, финансируемой HERO» . Пресс-предприятие . Проверено 11 октября 2016 г.
- ^ ГРУШЕЦКИ, ДЕБРА. «Внутри страны: риэлторы предупреждают о программе финансирования солнечной энергии» . Пресс-предприятие . Проверено 11 октября 2016 г.
- ^ «Напоминание об ипотеке с обязательствами ПАСЕ — Фредди Мак» . www.freddiemac.com . Проверено 11 октября 2016 г.
- ^ «B5-3.4-01: Ссуды на чистую энергию с оценкой недвижимости (01.12.2010)» . www.fanniemae.com . Проверено 11 октября 2016 г.
- ^ «Управление льготами для ветеранов: обработка чистой энергии (PACE) с оценкой имущества» (PDF) . 19 июля 2016 г.
- ^ «Первые облигации энергоэффективности проданы инвесторам» . Рейтер . 7 марта 2014 года . Проверено 25 мая 2016 г.
- ^ «Renovate America получает сертификацию зеленых облигаций для всех своих секьюритизаций PACE – отчет Stratton» . Отчет Стрэттона . Проверено 25 мая 2016 г.
- ^ «Сводка новостей ПАСЕ: секьюритизация Ygrene на 150 миллионов долларов, чистый фонд закрылся на 60 миллионов долларов» . www.greentechmedia.com . Проверено 25 мая 2016 г.
