Титул (имущество)
 | В этой статье есть несколько проблем. Пожалуйста, помогите улучшить его или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалять эти шаблонные сообщения )
|
| Право собственности |
|---|
 |
| Часть общего права серии |
| Типы |
| Приобретение |
| Поместья на земле |
| Транспортировка |
| будущего использования Контроль |
| Невладельческий интерес |
| Связанные темы |
| Другие общего права области |
Высшая категория: Право и общее право |
В собственности праве право собственности представляет собой нематериальную конструкцию, представляющую собой совокупность прав на часть собственности , в которой сторона может владеть либо законным интересом, либо справедливым интересом . Права в пакете могут быть разделены и принадлежать разным сторонам. Это может также относиться к официальному документу , такому как акт , который служит доказательством права собственности . Передача документа (переход права собственности на имущество) может потребоваться в целях перехода права собственности на имущество к другому лицу. Титул отличается от владения , права , которое часто сопровождает право собственности, но не обязательно является достаточным для его доказательства (например, сквотирование ). Во многих случаях владение и право собственности могут передаваться независимо друг от друга. Что касается недвижимости, земли регистрация и учет предоставляют публичное уведомление о информации о собственности.
В законодательстве США свидетельство о праве собственности обычно устанавливается посредством отчетов о праве собственности, составленных компаниями по страхованию титула , в которых показана история права собственности ( аннотация собственности и цепочка прав собственности ), как это определено зарегистрированными публичными регистрационными документами ; [1] в отчете о праве собственности также будут показаны применимые обременения, такие как сервитуты , залоговые права или соглашения . [2] В обмен на страховые взносы компания по страхованию титула проводит поиск титула в публичных записях и обеспечивает гарантию надлежащего титула, возмещая страхователю возмещение в случае возникновения спора по поводу титула. [3] В случае владения транспортным средством простой документ, подтверждающий право собственности на транспортное средство, может быть выдан государственным органом.
Основными правами в пакете титулов обычно являются:
- Эксклюзивное владение
- Эксклюзивное использование и вложение
- Приобретение
- Передача , в том числе по завещанию
- доступа Сервитут
- Ипотека
- Раздел
Права на недвижимое имущество могут быть разделены далее, например:
- Права на воду , включая права прибрежных государств и права на сток
- В некоторых штатах США права на воду полностью отделены от земли — см. права на воду, полученные ранее.
- Права на добычу полезных ископаемых
- Сервитут на соседний участок, на коммуникации и т.д.
- Аренда или владение улучшениями
- Права на древесину
- Права на сельское хозяйство
- Права на выпас
- Права охоты
- Права на воздух
- Права застройки на возведение улучшений с различными ограничениями
- Права на внешний вид, часто регулируемые местными постановлениями о зонировании и юридическими ограничениями.
Владение – это фактическое владение вещью независимо от того, есть ли у кого-либо на это право. Право владения — это законность владения (с фактическим владением или без него), доказательства которого таковы, что закон будет поддерживать их, если не будет доказано более лучшее требование. Право собственности — это право, которое, если все соответствующие факты известны (и допущены), отменяет все другие претензии. Каждый из них может быть в другом человеке.
Например, предположим, что А крадет у B что-то, что B ранее добросовестно купил у C и что C ранее украл у D и что было семейной реликвией семьи D на протяжении нескольких поколений, но первоначально было украдено столетия назад (хотя этот факт теперь всеми забытое) от Е. Здесь А владеет владением, В имеет очевидное право владения (о чем свидетельствует покупка), D имеет абсолютное право владения (что является наилучшим требованием, которое может быть доказано), а наследники из Е, если бы они это знали, имели бы право собственности, чего они, однако, не смогли доказать. Хороший титул состоит из комбинации этих трех (владения, права владения и права собственности) у одного и того же лица (лиц).
Погашение древних, забытых или необоснованных претензий, таких как претензии Е в приведенном выше примере, было первоначальной целью сроков исковой давности . В противном случае право собственности на собственность всегда будет неопределенным.
Справедливый и законный титул
[ редактировать ]В общем праве справедливое право собственности — это право на получение полной собственности на собственность , если другой человек сохраняет законное право собственности на собственность. [4]
При заключении договора купли-продажи земли справедливые [интересы/право собственности] переходят к покупателю. Когда условия договора купли-продажи выполнены, право собственности переходит к покупателю в ходе так называемого закрытия сделки . Недвижимость, продаваемая на основании справедливого права собственности, имеет нетронутую юридическую цепочку прав собственности и зарегистрированную передачу в местном муниципалитете.
Юридическое право собственности — это фактическое право собственности на недвижимость, поскольку при покупке недвижимости продавец заплатил ее в полном объеме и документ или право собственности были надлежащим образом зарегистрированы. Справедливый титул отделяется от юридического титула после смерти законного правообладателя (владельца). Например: когда лицо, имеющее законное право собственности на имущество, умирает, наследники по закону или бенефициары по последнему завещанию автоматически получают справедливую долю в собственности. Когда душеприказчик или администратор соответствует требованиям, это лицо приобретает юридический титул при условии его отчуждения, когда имуществом управляют, чтобы обеспечить законную передачу юридического титула лицам, имеющим справедливый интерес. В результате слияния законного и справедливого правового титула возникает «идеальный титул», который часто называют рыночным титулом.
Законное и справедливое право собственности также возникает в доверительном управлении . В трасте одно лицо может владеть юридическим титулом, например, доверенные лица . Другое лицо может владеть справедливым титулом, например бенефициар . [5]
Приложения
[ редактировать ]В странах со сложной системой частной собственности правоустанавливающие документы обычно используются для недвижимости , транспортных средств и некоторых видов нематериального имущества. Когда такие документы используются, они часто являются частью системы регистрации, посредством которой можно подтвердить право собственности на такое имущество. В некоторых случаях право собственности может также служить постоянным юридическим свидетельством конфискации имущества, например, в случае с автомобильным мусором или титулом на утилизацию . В случае с недвижимостью юридическим инструментом, используемым для передачи права собственности от одного физического или юридического лица к другому, является акт . Известное правило заключается в том, что вор не может передать хороший титул, поэтому поиск титула является обычным (или настоятельно рекомендуется) при покупке многих видов дорогой собственности (особенно недвижимости). В некоторых округах и муниципалитетах США стандартный поиск титула (обычно сопровождаемый страхованием титула ) требуется по закону как часть передачи права собственности.
Титул Paramount — лучший титул по доступной цене, доступный истинному владельцу. Лицо, являющееся владельцем недвижимого имущества с преимущественным титулом, имеет более высокое (или лучшее, или «преимущественное») право в иске о прекращении правового титула . Это понятие по своей сути относительное. Титул Paramount не всегда является лучшим (или высшим) титулом, поскольку он обязательно основан на титуле другого человека. [6] [7]
Скрытый иск о праве собственности — это судебный процесс, который необходимо разрешить с любым облаком прав собственности , например, конкурирующими претензиями или правами на недвижимое имущество, например, отсутствующими наследниками , арендаторами , возвратами , остатками и держателями залога , которые все конкурируют за право собственности на дом или землю. [8] [9] Технические проблемы с правом собственности включают орфографические ошибки, непогашенную задолженность, незарегистрированные транзакции и любые нарушения, которые могут указывать на разрыв цепочки владения. В каждом из Соединенных Штатов существуют разные процедуры тихого иска о праве собственности . [10]
Однако большинство предметов личного имущества не имеют официального правоустанавливающего документа. Для таких предметов владение является самым простым указанием на право собственности, если только обстоятельства не дают повода для подозрений в отношении права собственности владельца на этот предмет. Доказательство законного приобретения, такое как счет продажи или квитанция о покупке, является дополнительным. Передача владения добросовестному покупателю обычно передает право собственности, если не требуется никаких документов.
Политические вопросы
[ редактировать ]Запреты на приобретение права собственности
[ редактировать ]Калифорния не позволяла иностранцам (в основном азиатам ) владеть правом собственности на землю до тех пор, пока закон не был объявлен неконституционным в 1952 году. [11] В настоящее время не существует ограничений на владение землей иностранцами в Соединенных Штатах, хотя продажа недвижимости иностранцами-нерезидентами подлежит определенным специальным правилам налогообложения.
Повторное приобретение права собственности на застроенную землю
[ редактировать ]Развитие и разделение имущества недвижимого может происходить в то время, когда право собственности на него оспаривается другой стороной. Если иск разрешается в пользу истца , это делает неясными обстоятельства, которые позволили произойти указанному развитию событий, и может привести к тому, что вложенные ресурсы будут потрачены впустую. [12]
Дело Пакстон против Вираты и др. , в котором подделка права собственности привела к созданию жилого комплекса Viva Homes Estate в Дасмариньясе , Кавите , превратила весь закрытый поселок в неформальное поселение , заставив жителей , которые десятилетиями инвестировали в недействительные права собственности , беспокоиться о сносе . [12] [13] [14]
Титул аборигенов
[ редактировать ]До образования Соединенных Штатов право собственности на индейские земли на землях, контролируемых Великобританией в Северной Америке, регулировалось Королевской прокламацией от 7 октября 1763 года. Эта прокламация короля Георга III сохраняла право собственности на землю за индейцами при условии отчуждения. только Короной. Это продолжало оставаться законом Канады после Американской революции. [15]
В Соединенных Штатах индейский титул — это подчиненный титул, принадлежащий коренным американцам в Соединенных Штатах земле, которую они обычно претендовали и оккупировали. Впервые это было признано в деле Джонсон против Макинтоша , 21 США (8 пшеницы ) 543 (1823 г.).
Очень рано в этом Суде стала общепринятой доктрина, согласно которой, хотя право собственности на земли, оккупированные индейцами на момент прибытия колонистов, перешло в собственность суверена – сначала европейской нации-открывателя, а затем первоначальных штатов и Соединенных Штатов – право владения индийскими племена тем не менее были признаны. Это право, иногда называемое индийским титулом и распространяющееся на всех, кроме суверена, могло быть прекращено только актом суверена. После того как Соединенные Штаты были организованы и принята Конституция, права племен на индейские земли стали исключительной областью действия федерального закона. Индийский титул, признанный только правом проживания, мог быть аннулирован только Соединенными Штатами. Индийская нация Онейда против округа Онейда , 414 US 661, 667 (1974).
Обычным методом аннулирования индийского титула было заключение договора . [16]
См. также
[ редактировать ]- Платеж
- Огонь
- Землевладение
- Фаза I экологической оценки объекта
- Заявление производителя о происхождении
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Американская ассоциация адвокатов. (1995). Руководство Американской ассоциации адвокатов по владению жильем: полное и простое руководство по всем законам, которые должен знать каждый домовладелец . ISBN 0812925351 , 9780812925357. Образец гл.3 .
- ^ 3 вещи, которые вы должны знать о предварительных отчетах о праве собственности . ZillowБлог.
- ^ «Что такое титульная компания?» . Компания «Бенчмарк Титул» . Архивировано из оригинала 10 апреля 2013 года.
- ^ В Соединенных Штатах юридическими титулами являются те, которые были признаны судами Англии. Справедливыми титулами были титулы, признанные английскими канцелярскими судами. Обе эти концепции были приняты различными штатами при их создании, за исключением, возможно, штатов, основанных на европейском гражданском праве , таких как Луизиана. Большинство штатов объединили суды общего права и суды справедливости в единую судебную систему, хотя в некоторых системах все еще могут существовать юридические и канцелярские подразделения.
- ^ «Трасты и поместья – в чем разница между юридическим титулом и справедливым титулом?» . quizlaw.com . Проверено 28 марта 2010 г.
- ^ «Ответы – самое надежное место для ответов на жизненные вопросы» . Ответы.com .
- ^ «Эноты: Юридическая энциклопедия Уэста» . enotes.com . Архивировано из оригинала 21 ноября 2006 г.
- ^ «Эноты: Юридическая энциклопедия Уэста» . enotes.com . Архивировано из оригинала 21 ноября 2006 г.
- ^ «Юридический словарь – Law.com» . Юридический словарь Law.com .
- ^ Например, Калифорния — тихий заголовок.
- ^ Sei Fujii v. State of California , 242 P.2d 718 , 617 (California Supr. 1952) («... мы считаем, что закон об иностранной земле недействителен, поскольку он нарушает Четырнадцатую поправку»).
- ^ Jump up to: а б Пакстон против Вираты и др. , GR 248066 ( Phil. Supr., 17 ноября 2021 г.) («Поддельный акт является ничтожным и не передает никакого права собственности. Все сделки, совершенные после предполагаемой продажи, также являются недействительными»).
- ^ Талакай, Ноэль (15 июля 2023 г.). «Эксклюзив: домовладельцы района в Кавите опасаются угрозы сноса, хотя их дома полностью оплачены» . Отчет о городских выходных (на тагальском языке). Дилиман , Кесон-Сити : Народная телевизионная сеть . Проверено 2 июля 2024 г. - через YouTube .
- ^ Талакай, Ноэль (6 августа 2023 г.). «Фонд PAG-IBIG продолжает обращаться к компании, претендующей на землю, на которой расположено подразделение Viva Homes в Дасмариньяс-Кавите» . Отчет о городских выходных (на тагальском языке). Дилиман, Кесон-Сити: Народная телевизионная сеть . Проверено 2 июля 2024 г. - через YouTube.
- ^ «Виртуальная адвокатская контора: Королевская прокламация 1763 года» . www.bloorstreet.com .
- ^ "Индийские земли" Дуглас Роджер Нэш
