Проектирование-предложение-строительство

Проектирование-предложение-построение (или проектирование/предложение/построение , сокращенно D-B-B или D/B/B соответственно), также известное как Проектирование-тендер (или «проектирование/тендер»), традиционный метод или жесткое предложение , — это метод реализации проекта, при котором агентство или владелец заключает договор с отдельными организациями на проектирование и строительство проекта.

«Проектирование-заявка-сборка» — это традиционный метод реализации проекта, который в нескольких существенных аспектах отличается от метода «проектирование-создание» . ^[1]

Метод доставки «проектирование-предложение-создание» состоит из трех основных последовательных этапов: ^[2]

Этап проектирования
Этап торгов (или тендера )
Этап строительства

Этап проектирования

На этом этапе владелец нанимает архитектора (или инженера- консультанта по инфраструктурным работам) для разработки и подготовки тендерной документации, включая строительные чертежи и технические спецификации, на основе которых различные генеральные подрядчики , в свою очередь, будут участвовать в торгах на строительство проекта. Что касается строительных проектов, архитектор будет работать с владельцем, чтобы определить потребности владельца, разработать письменную программу, документирующую эти потребности, а затем создать концептуальный и/или схематический проект. Затем разрабатывается этот ранний проект, и архитектор обычно привлекает других специалистов-проектировщиков, включая инженера-строителя , иногда инженера-строителя , инженеров -механиков , электриков и сантехников («инженеры MEP»), инженера по пожарной безопасности и часто ландшафтного архитектора. Помощь в составлении строительных чертежей и технических спецификаций. Готовая тендерная документация согласовывается архитектором и владельцем для выдачи генеральным подрядчикам на этапе торгов.

Плата за проектирование обычно составляет 5-10% от общей стоимости проекта. ^[2]

Этап торгов (или тендера)

Торги могут быть «открытыми», в которых может участвовать любой квалифицированный участник торгов, или «отборными», когда к участию в торгах приглашается ограниченное число предварительно отобранных подрядчиков.

Различные генеральные подрядчики, участвующие в торгах по проекту, получают копии тендерной (или тендерной) документации, а затем передают их нескольким субподрядчикам для подачи заявок на подкомпоненты проекта. Подкомпоненты включают в себя такие элементы, как бетонные работы, стальной каркас, электрические системы, системы отопления, вентиляции и кондиционирования и ландшафтный дизайн. Вопросы могут возникнуть в период проведения торгов (или тендера), и архитектор обычно вносит разъяснения или исправления в тендерную документацию в форме дополнений. Из этих элементов подрядчик составляет полную заявку (или «цену тендерной заявки») для подачи к установленной дате и времени закрытия (т. е. дате подачи заявки). Предложения могут основываться на количестве материалов в завершенном строительстве (например, как в Великобритании с ведомостями объемов ), операциях, необходимых для его строительства (например, как в эксплуатационных ведомостях ), или просто на паушальной стоимости; однако эти требования к тендеру разъясняются в тендерной документации.

После получения предложений архитектор обычно просматривает предложения, запрашивает любые необходимые разъяснения от участников торгов, исследует квалификацию подрядчика, проверяет, находится ли вся документация в порядке (включая привязку , если требуется), и консультирует владельца относительно ранжирования предложений. Если предложения попадают в диапазон, приемлемый для владельца, владелец и архитектор обсуждают пригодность различных участников торгов и их предложения. Владелец не обязан принимать самую низкую цену, и обычно на процесс отбора влияют другие факторы, включая прошлые результаты и качество других работ. Однако проект обычно присуждается генеральному подрядчику, предложившему наименьшую цену.

В случае, если все предложения не удовлетворяют потребности владельца по финансовым или иным причинам, владелец может отклонить все предложения. Владельцу становятся доступны следующие возможности:

Повторно предложите (или повторите тендер) строительство проекта в будущем, когда потребности владельца будут удовлетворены, например, когда появятся деньги и/или затраты на строительство снизятся.
Полностью отказаться от проекта.
Выдайте рабочее задание, чтобы архитектор пересмотрел проект (иногда бесплатно для Владельца, если это было предварительно согласовано), чтобы сделать проект меньше или более эффективным, или уменьшить характеристики или элементы проекта, чтобы снизить стоимость. Пересмотренная тендерная документация затем может быть снова выдана для участия в тендере (или повторно выставлена на торги).
Выберите генерального подрядчика, например, предложившего самую низкую цену, или опытного оценщика, который поможет архитектору внести изменения в проект, направленные на снижение затрат. Этот процесс часто называют инжинирингом стоимости . Пересмотренная тендерная документация затем может быть снова выдана для участия в тендере (или повторно выставлена на торги).

Этап строительства

После того как подрядчику было передано право на строительство проекта, тендерная документация (например, утвержденные строительные чертежи и технические спецификации) не может быть изменена. необходимые разрешения (например, разрешение на строительство Чтобы процесс строительства начался, необходимо получить ) во всех юрисдикционных органах. Если во время строительства потребуются изменения в проекте, независимо от того, инициированы ли они подрядчиком, владельцем или обнаружены архитектором, архитектор может выдать эскизы или письменные разъяснения. Подрядчик может быть обязан документально подтвердить состояние объекта «как построено» владельцу.

В большинстве случаев почти каждый компонент проекта поставляется и устанавливается субподрядчиками. Генподрядчик может обеспечивать работы собственными силами, однако принято ограничивать свою роль главным образом управлением строительным процессом и повседневной деятельностью на строительной площадке (см. также Управление строительством ).

На этапе строительства архитектор также выступает в качестве агента владельца, контролируя ход работ в связи с запросами на оплату от Подрядчика, а также издавая инструкции для объекта, приказы о внесении изменений (или приказы на местах) или другую документацию, необходимую для облегчения строительства. процесс строительства и удостоверить, что проект построен по утвержденным строительным чертежам.

Потенциальные проблемы проектирования-предложения-строительства

Неспособность проектной группы сохранить текущую осведомленность о затратах на строительство, ^[1] и любое потенциальное увеличение затрат на этапе проектирования может привести к задержкам проекта, если строительную документацию придется переделывать для снижения затрат.
Расходы на реконструкцию могут быть оспорены, если в контракте архитектора конкретно не предусмотрен вопрос о внесении изменений, необходимых для сокращения затрат.
Развитие менталитета «чем дешевле, тем лучше» среди генеральных подрядчиков, участвующих в проекте, поэтому существует тенденция искать субподрядчиков с самыми низкими затратами на данном рынке. На сильных рынках генеральные подрядчики смогут выбирать, какие проекты предлагать, но в трудные времена желание работать обычно вынуждает выбирать того, кто предложит самую низкую цену в каждой сделке. Обычно это приводит к увеличению риска (для генерального подрядчика), а также может поставить под угрозу качество строительства. В крайнем случае, это может привести к серьезным спорам, связанным с качеством конечного продукта, или банкротству субподрядчика, который был на грани неплатежеспособности и отчаянно нуждался в работе.
Поскольку генеральный подрядчик привлекается к работе после проектирования, у него мало возможностей внести свой вклад в представление эффективных альтернатив.
На проектные и строительные группы может оказываться давление из-за конкурирующих интересов (например, экономия по сравнению с приемлемым качеством), что может привести к спорам между архитектором и генеральным подрядчиком и связанным с этим задержкам в строительстве.

Преимущества проекта «проектирование-предложение-строительство»

Команда дизайнеров заботится об интересах владельца.
Проектная группа готовит документы, по которым все генеральные подрядчики подают заявки. Учитывая это, аргумент «чем дешевле, тем лучше» становится недействительным, поскольку предложения основаны на полных документах. Неполные, неверные или пропущенные позиции обычно обнаруживаются и исправляются в процессе торгов в виде дополнений.
Обеспечивает справедливость по отношению к потенциальным участникам торгов и улучшает процесс принятия решений владельцем, предоставляя ряд потенциальных вариантов. Он также определяет новых потенциальных подрядчиков.
Помогает владельцу в установлении разумных цен на проект.
Использует конкуренцию как при выборе архитектора, так и подрядчика для повышения эффективности и качества для владельцев.

См. также

Ссылки

^ Перейти обратно: ^а ^б Бек, Л.Р., Design-Build в Калифорнии: действующее законодательство и практика , McDonough Holland & Allen PC , по состоянию на 11 сентября 2023 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б «Местные агентства и подряды на проектирование и строительство» . www.sen.ca.gov/locgov. 2009 . Проверено 10 апреля 2013 г. ^{[ постоянная мертвая ссылка ]}

[beck-1] Перейти обратно: ^а ^б Бек, Л.Р., Design-Build в Калифорнии: действующее законодательство и практика , McDonough Holland & Allen PC , по состоянию на 11 сентября 2023 г.

[hd-2] Перейти обратно: ^а ^б «Местные агентства и подряды на проектирование и строительство» . www.sen.ca.gov/locgov. 2009 . Проверено 10 апреля 2013 г. ^{[ постоянная мертвая ссылка ]}

[1]

[2]

v т и Строительство
Types	Home construction Offshore construction Underground construction Tunnel construction
History	Architecture Construction Structural engineering Timeline of architecture Water supply and sanitation
Professions	Architect Building engineer Building estimator Building officials Chartered Building Surveyor Civil engineer Civil estimator Clerk of works Project manager Quantity surveyor Site manager Structural engineer Superintendent
Trades workers (List)	Banksman Boilermaker Bricklayer Carpenter Concrete finisher Construction foreman Construction worker Electrician Glazier Ironworker Millwright Plasterer Plumber Roofer Steel fixer Welder
Organizations	American Institute of Constructors (AIC) American Society of Civil Engineers (ASCE) Asbestos Testing and Consultancy Association (ATAC) Associated General Contractors of America (AGC) Association of Plumbing and Heating Contractors (APHC) Build UK Construction History Society Chartered Institution of Civil Engineering Surveyors (CICES) Chartered Institute of Plumbing and Heating Engineering (CIPHE) Civil Engineering Contractors Association (CECA) The Concrete Society Construction Management Association of America (CMAA) Construction Specifications Institute (CSI) FIDIC Home Builders Federation (HBF) Lighting Association National Association of Home Builders (NAHB) National Association of Women in Construction (NAWIC) National Fire Protection Association (NFPA) National Kitchen & Bath Association (NKBA) National Railroad Construction and Maintenance Association (NRC) National Tile Contractors Association (NTCA) Railway Tie Association (RTA) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Scottish Building Federation (SBF) Society of Construction Arbitrators
By country	India Iran Japan Romania United Kingdom
Regulation	Building code Construction law Site safety Zoning
Architecture	Style List Industrial architecture British Indigenous architecture Interior architecture Landscape architecture Vernacular architecture
Engineering	Architectural engineering Building services engineering Civil engineering Coastal engineering Construction engineering Structural engineering Earthquake engineering Environmental engineering Geotechnical engineering
Methods	List Earthbag construction Monocrete construction Slip forming
Other topics	Building material List of building materials Millwork Construction bidding Construction delay Construction equipment theft Construction loan Construction management Construction waste Demolition Design–build Design–bid–build Heavy equipment Interior design Lists of buildings and structures List of tallest buildings and structures Megaproject Megastructure Plasterwork Damp Proofing Parge coat Roughcast Harling Real estate development Stonemasonry Sustainability in construction Unfinished building Urban design Urban planning
Outline Category