Ноллан против прибрежной комиссии Калифорнии

Ноллан против прибрежной комиссии Калифорнии
Верховный суд Соединенных Штатов
Аргументировано 30 марта 1987 г. Решение принято 26 июня 1987 г.
Полное название дела	Nollan et ux. v. California Coastal Commission
Цитаты	483 США 825 ( подробнее ) 107 С. Кт. 3141; 97 Л. Эд. 2д 677; 1987 ЛЕКСИС США 2980; 55 USLW 5145; 26 ERC ( БНА ) 1073; 17 ЭЛР 20918
История болезни
Прежний	177 Cal.App.3d 719, 223 Cal.Rptr. 28 (Прил. 2d Dist. 1986 г.); вероятная юрисдикция отмечена, 479 U.S. 913 (1986).
Холдинг
Правительственное требование должно быть существенно связано с законным государственным интересом, и между требованием и этим интересом должна существовать связь.
Членство в суде
Главный судья Уильям Ренквист Ассоциированные судьи Уильям Дж. Бреннан мл.   · Байрон Уайт Тергуд Маршалл   · Гарри Блэкмун Джон П. Стивенс   · Сандра Дэй О'Коннор Антонин Скалиа
Мнения по делу
Большинство	Скалиа, к которому присоединились Ренквист, Уайт, Пауэлл, О'Коннор
Несогласие	Бреннан, к которому присоединился Маршалл
Несогласие	Блэкмун
Несогласие	Стивенс, к которому присоединился Блэкмун
Примененные законы
Конст. США. исправлять. В

В деле Ноллан против Прибрежной комиссии Калифорнии , 483 US 825 (1987) Верховный суд США постановил, что постановление Прибрежной комиссии Калифорнии , которое требует от частных домовладельцев выделять общественный сервитут вдоль ценной прибрежной собственности в качестве условия одобрения разрешения на строительство, ремонт их пляжного бунгало был неконституционным. Прибрежная комиссия заявила, что условие общественного сервитута является законным государственным интересом, направленным на уменьшение «закрытия вида на океан», вызванного ремонтом дома, даже несмотря на то, что сервитут не создаст никакого дополнительного общественного вида на океан. Суд постановил, что при оценке таких требований должна существовать «существенная связь» между законным государственным интересом и фактическими условиями выдаваемого разрешения.

Решением 5–4 Верховный суд постановил, что требование CCC является изъятием в нарушение пункта о изъятиях Пятой поправки , включенного против штатов Четырнадцатой поправкой .

Факты

Нолланам принадлежала недвижимость на берегу моря в округе Вентура , и они хотели заменить дом площадью 504 квадратных фута (46,8 м2). ² ) пришедшее в упадок бунгало площадью 2500 квадратных футов (230 м 2 ). ² ) дом. В качестве условия получения разрешений Калифорнийская прибрежная комиссия потребовала, чтобы Нолланы выделили на 20 лет полосу земли вдоль пляжа перед их домом, чтобы предоставить публике право прохода и повторного прохода по пляжу (для быть введено в действие только в том случае, если государственное учреждение согласилось принять управление амбулаторным сервитутом с боковым доступом ). 43 соседа предоставили такие сервитуты без судебных разбирательств; Нолланы, однако, посчитали, что это требование представляет собой неконституционное изъятие их собственности без справедливой компенсации, и подали ходатайство о выдаче административного приказа с просьбой к Верховному суду округа Вентура признать недействительным положение о сервитуте. CCC утверждал, что новый дом увеличит блокировку вида на океан и будет способствовать созданию «стены жилых построек», которая не позволит общественности «психологически осознать, что поблизости существует участок береговой линии, который они имеют полное право посетить». могли бы компенсировать это бремя для населения, утверждал CCC, предоставив дополнительный доступ к пляжу в виде специального сервитута вдоль береговой части их собственности. Верховный суд вынес решение в пользу Нолланов, заявив, что «Комиссия могла устанавливать условия доступа к разрешениям на застройку замещающих домов только в том случае, если предлагаемая застройка окажет неблагоприятное воздействие на общественный доступ к морю, и это требование не было выполнено» (Манделькер). 124).

Рассматриваемый объект недвижимости расположен вдоль пляжа Фариа в округе Вентура, который в то время был слабо застроен (в отличие от трехэтажных домов высотой 35 футов (11 м) вдоль пляжей Малибу, где возникло «психологическое препятствие для аргумент «публичный доступ» появился впервые). Статья X, раздел 4 Конституции Калифорнии гарантировала доступ к пляжам, но у потенциального любителя пляжного отдыха могут возникнуть трудности с посещением пляжа или поиском общественного доступа к нему. Эффект ограждения, как утверждалось, создал психологическое препятствие для публичного доступа, гарантируя, что ни один представитель общественности не сможет использовать общественный ресурс (доступ к которому гарантируется конституцией штата). Модель развития, по сути, взяла общественный ресурс, предположительно доступный каждому, и превратила его в частный анклав богатых владельцев недвижимости, чьи дома расположены вдоль пляжа.

«Психологические препятствия для публичного доступа» стали популярным выводом в отчетах персонала, анализирующих проекты, представленные Калифорнийской прибрежной комиссии, особенно когда предлагаемая застройка имела лишь незначительное физическое воздействие на доступ общественности, но требовалось (для юридической адекватности отчета персонала и Закон о качестве окружающей среды Калифорнии и Закон о прибрежных зонах) являются рациональными основаниями для введения условий, которые помогут привести предлагаемую застройку в соответствие с экологическими законами штата.

На территории Нолланов не было таких же условий, как на пляжах Малибу: она была застроена менее чем на 4% и имела меньшую и менее интенсивную застройку, чем территория вдоль береговой линии Малибу. Условием одобрения разрешения на освоение побережья Нолланами было то, что заявители зафиксировали предложение выделить полосу собственности (обычно шириной 25 футов (7,6 м) и расположенную со стороны суши от среднего прилива) — или, в более общем плане, от фактическая кромка воды в любой конкретный день во время любого прилива на пляже.

Предварительная процедура

Впоследствии CCC подал апелляцию в Апелляционный суд Калифорнии ; суд вынес решение в его пользу, установив, что «наложение условия доступа на разрешение на разработку было в достаточной степени связано с бременем, созданным проектом, чтобы быть конституционным». Суд также постановил, что иск Нолланов не был удовлетворен, поскольку это условие не лишало их о любом разумном использовании своей собственности. Нолланцы подали апелляцию в Верховный суд Соединенных Штатов , подняв только конституционный вопрос.

Проблема

Вопрос, стоящий перед судом, заключался в том, является ли наложение CCC требования о том, чтобы Нолланы предоставили публичный сервитут в качестве условия предоставления разрешения на землепользование, изъятием .

Рассуждение

Судья Скалиа озвучил решение суда: «Отсутствие связи между условием и первоначальной целью ограничения на строительство превращает эту цель в нечто иное, чем то, чем оно было… Если только условие разрешения не служит той же государственной цели, что и застройка, запрета, ограничение строительства не является действительным регулированием землепользования, а является откровенным планом вымогательства».

В письме для большинства Суда судья Антонин Скалиа высмеял концепцию психологических препятствий публичному доступу; он написал, что если государственный орган желает включить в разрешение условия одобрения, эти условия должны иметь некоторое отношение к проблемам государственной политики, которые якобы решаются посредством навязывания условий одобрения. Например, если проект исключает 120 квадратных футов (11 м²) ² ) общественных парков, подходящим условием было бы требование замены в натуральной форме 120 квадратных футов (11 м²) ² ), чтобы сохранить размер общественных парков. Короче говоря, должна была существовать связь между проблемой государственной политики и условием одобрения, направленным на ее решение. Затем судья Скалиа отметил, что в соответствии с постановлением условие публичного доступа не соответствует этому тесту на взаимосвязь, компенсируя небольшую потерю общественного внимания к собственности Нолланов; Затем он заявил, что если бы потеря общественного обзора собственности Нолланов действительно была проблемой, то подходящим условием одобрения было бы «строительство общественной смотровой площадки на крыше дома Нолланов».

Публика не имела права прохода при существующем бунгало, поэтому на него не повлияет более крупная конструкция, заменяющая его. Суд уточнил, что должна быть продемонстрирована «тесная связь» между установленными условиями регулирования и вызывающими обеспокоенность последствиями для развития, и что нормативные меры должны «существенно продвигать законные государственные интересы» (AADASDF, стр. 53). Хотя это дело, по-видимому, касается в первую очередь сборов, эти принципы применяются также к дебатам о взысканиях и вознаграждениях. Суд отменил калифорнийскую политику «все дозволено» в отношении требований к взысканию и создал стандарт рациональной связи для штатов по всей Америке .

Более поздние последствия

В деле «Долан против города Тигард » Суд дополнительно оценил степень требуемой связи. В этом случае город Тигард, штат Орегон, потребовал от любого владельца бизнеса, стремящегося существенно расширить территорию, прилегающую к пойме, создать общественную зеленую дорожку и велосипедную дорожку на частной земле, чтобы предотвратить наводнения и пробки на дорогах. Верховный суд постановил, что требование города будет признано недействительным, если город не докажет, что существует разумная связь между созданием зеленой дороги и велосипедной дорожки и воздействием застройки. «Без сомнения, если бы город просто потребовал от истца выделить полосу земли вдоль Фанно-Крик для общественного использования, а не обуславливал выдачу ей разрешения на реконструкцию ее собственности таким выделением, произошло бы изъятие», - постановил Суд. . «Такой публичный доступ лишил бы заявителя права исключать других, что является одним из наиболее важных элементов в наборе прав, которые обычно характеризуются как собственность».

См. также

• Список дел Верховного суда США, том 483
• Список дел Верховного суда США

Внешние ссылки

• Текст дела Ноллан против Прибрежной комиссии Калифорнии , 483 U.S. 825 (1987) доступен по адресу:   Cornell    CourtListener    Findlaw    Google Scholar    Justia    Library of Congress    Oyez (аудио устных аргументов)