Комиссия регионального планирования округа Уильямсон против банка Гамильтон в Джонсон-Сити
| Комиссия регионального планирования округа Уильямсон против банка Гамильтон в Джонсон-Сити | |
|---|---|
 | |
| Аргументировано 19 февраля 1985 г. Решение принято 28 июня 1985 г. | |
| Полное название дела | Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон и др. против Гамильтон Банка Джонсон-Сити |
| Цитаты | 473 США 172 ( подробнее ) 105 С. Кт. 3108; 87 Л. Ред. 2д 126; 1985 ЛЕКСИС США 87 |
| История болезни | |
| Прежний | 729 F.2d 402 ( 6-й округ, 1984 г.); сертификат . предоставлено, 469 US 815 (1984). |
| Холдинг | |
| Утверждение о том, что правила землепользования агентства нарушили положения о справедливой компенсации и надлежащей правовой процедуре, не созрело для рассмотрения. | |
| Членство в суде | |
| |
| Мнения по делу | |
| Большинство | Блэкмун, к которому присоединились Бургер, Бреннан, Маршалл, Ренквист, Стивенс, О'Коннор. |
| Совпадение | Бреннан, к которому присоединился Маршалл |
| Совпадение | Стивенс |
| Несогласие | Белый |
| Пауэлл не принимал участия в рассмотрении или решении дела. | |
| Примененные законы | |
| Конст. США. исправляет. В , XIV | |
Отменено | |
| Ник против города Скотт, штат Пенсильвания (2019 г.) (частично) | |
Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против банка Гамильтон в Джонсон-Сити , 473 US 172 (1985), является делом Верховного суда США , ограничивающим доступ к федеральному суду для истцов, утверждающих о безвозмездном изъятии частной собственности в соответствии с Пятой поправкой . [ 1 ] В июне 2019 года это дело было частично отменено решением суда по делу Ник против города Скотт, штат Пенсильвания . [ 2 ]
Обстоятельства дела
[ редактировать ]В 1973 году Комиссия регионального планирования округа Уильямсон (Теннесси) утвердила предварительную площадку для участка площадью 676 акров (2,74 км 2). 2 ) жилой комплекс, включающий поле для гольфа, открытое пространство и 736 жилых единиц. Четыре года спустя, после того как застройщик понес значительные затраты на установку инфраструктуры и получил окончательное разрешение на строительство первых 212 квартир, округ изменил свое постановление о зонировании и принял более строгие ограничения по плотности населения.
После представления пересмотренного предварительного плана в 1980 году Комиссия выдвинула восемь возражений против застройки, основанных на несоблюдении существовавших на тот момент правил зонирования и развития округа. После административной апелляции Апелляционный совет по зонированию постановил, что Комиссия должна была применить правила и зонирование, действовавшие в 1973 году, когда было подано первоначальное предварительное заявление. Однако Комиссия отказалась следовать этой директиве и в очередной раз не одобрила пересмотренную платформу.
Банк Гамильтона, который приобрел незастроенную собственность путем обращения взыскания, подал иск в федеральный суд, утверждая, что действия Комиссии представляли собой конфискацию его собственности регулирующими органами без справедливой компенсации. В качестве альтернативы Гамильтон утверждал, что действия Агентства нарушили пункт о надлежащей правовой процедуре 14-й поправки и должны быть отменены.
Предыдущая история
[ редактировать ]После суда присяжные установили, что правила Комиссии нарушили пункт о справедливой компенсации Пятой поправки, и присудили Гамильтону компенсацию в размере 350 000 долларов. Окружной суд издал судебный запрет, требующий от Комиссии применить свои правила 1973 года к строительной площадке Гамильтона, но отменил присуждение компенсации на том основании, что потеря Гамильтоном возможности полезного использования собственности была лишь временной. [ 3 ] Апелляционный суд шестого округа отменил и восстановил решение присяжных, постановив, что справедливая компенсация предусмотрена Пятой поправкой, когда правила землепользования лишают владельца любого экономически целесообразного использования собственности на период, в течение которого они действуют. [ 4 ] [ 5 ]
Верховный суд разрешил certiorari определить, требуется ли денежная компенсация, когда владелец временно лишается возможности полезного использования земли в результате действия правительственных постановлений, но не решил этот вопрос.
Решение суда
[ редактировать ]Судья Блэкмун , пишущий от имени Суда, постановил, что иск Hamilton Bank о сборах еще не созрел для вынесения решения. Суд установил два независимых требования, которым истцы должны соответствовать, прежде чем подавать дело о взыскании Пятой поправки в федеральный суд.
Во-первых, государственный орган, которому поручено изъятие, должен был принять «окончательное решение относительно применения правил к рассматриваемому имуществу». [ 6 ] В данном случае ни застройщик, ни банк не подали заявки на отклонения, которые могли бы разрешить пять из восьми возражений Комиссии против проекта. Ответственность за справедливую компенсацию в соответствии с Пятой поправкой зависит от тщательного исследования экономического воздействия правил и их влияния на ожидания владельца, подкрепленные инвестициями. [ 7 ] но эти вопросы не могут быть решены до тех пор, пока агентство-ответчик «не придет к окончательной, окончательной позиции относительно того, как оно будет применять рассматриваемые правила к конкретной земле, о которой идет речь». [ 8 ]
Во-вторых, прежде чем заявить о нарушении пункта о справедливой компенсации в федеральном суде, истец должен попытаться получить компенсацию с помощью любых процедур, предусмотренных для этого штатом. [ 9 ] Суд заявил, что здесь закон штата Теннесси предусматривает обратный иск о осуждении с целью получения компенсации от государства за конфискацию имущества. Поскольку это квалифицируется как «разумное, определенное и адекватное условие получения компенсации», [ 10 ] Hamilton Bank не мог заявлять о нарушении Положения о справедливой компенсации до тех пор, пока он не попытался использовать эту процедуру и в компенсации ему было отказано.
Что касается иска Банка о надлежащей правовой процедуре, Суд постановил, что, поскольку ответственность за нарушение надлежащей правовой процедуры потребует установления того, что правила Агентства имели тот же эффект, что и прямое присвоение собственности Банка, эффект этих правил не мог быть определен, поскольку Из-за отсутствия окончательного решения (см. выше) иск о надлежащей правовой процедуре также был признан незрелым. [ 11 ]
Совпадающие мнения
[ редактировать ]Судья Бреннан подал совпадающее мнение, к которому присоединился судья Маршалл , подтвердив свое несогласие по делу San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего (1981 г.): [ 12 ] в котором он дальновидно утверждал, что Пятая поправка требует компенсации за временные нормативные сборы.
Судья Стивенс написал совпадающее мнение, утверждая, что приведенное ниже решение следует отменить, поскольку не было нарушения надлежащей правовой процедуры и официального осуждения собственности.
Особые мнения
[ редактировать ]Судья Уайт не согласился с мнением о том, что вопрос о поступлениях еще не созрел для вынесения решения, без дальнейших комментариев.
Критический ответ
[ редактировать ]Требование зрелости «государственных процедур» округа Уильямсон оказалось весьма спорным. Жалобы были на то, что Суд решил этот вопрос без надлежащего информирования. [ 13 ] требование получения компенсации от государства логически не заложено в тексте Пятой поправки, [ 14 ] правило вытекает из соображений надлежащей процессуальной процедуры, которые неприменимы к принятию претензий, [ 15 ] и что принципы res judicata и сопутствующего возражения могут помешать истцу подать иск в федеральный суд после соблюдения процедур округа Уильямсон по «созреванию» иска. Последняя проблема стала известна Уильямсона ». среди адвокатов потерпевших владельцев собственности как «ловушка [ 16 ] хотя защитники правительства защищали его как прямое применение принципов запрета. [ 17 ] Однако в более раннем деле о выкупе памятников, «Евклид против Эмблера» (1926 г.), Суд постановил, что нет необходимости запрашивать местное разрешение, прежде чем оспаривать постановление о землепользовании как неконституционное.
Последующая история
[ редактировать ]В деле «Отель Сан-Ремо против города и округа Сан-Франциско» (2005 г.) [ 18 ] Суд постановил, что Закон о полной верности и кредитоспособности запрещает повторное рассмотрение иска о сборах по Пятой поправке в федеральном суде после того, как в суде штата было отказано в справедливой компенсации. Похоже, это подтвердило точку зрения комментаторов, которые считали, что второй шаг округа Уильямсон скорее погашает требования федеральных поступлений, а не способствует их созреванию. Выступая за согласие четырех судей, главный судья Ренквист отметил, что решение суда может помешать потерпевшим владельцам собственности рассмотреть их иск о федеральных сборах в любом суде, и призвал суд пересмотреть округа Уильямсон требования к процедурам штата «в подходящий случай». [ 19 ]
Совсем недавно Верховный суд Теннесси в решении 2010 года отметил, что суды штата Теннесси никогда не выносили решения о том, что статья 21 Конституции Теннесси требует, чтобы иски о регулятивных сборах были компенсированы в судах штата Теннесси; однако суд решил дело по другим основаниям. [ 20 ]
5 марта 2018 года суд согласился рассмотреть дело «Ник против Тауншипа Скотта, штат Пенсильвания» , что позволило суду провести переоценку судебных решений округа Уильямсон . [ 21 ] В своем решении, вынесенном 21 июня 2019 года, суд отменил часть решений округа Уильямсон , связанных с исчерпанием исков суда штата, прежде чем передать такой иск в федеральные суды. [ 2 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Комиссия регионального планирования округа Уильямсон против банка Гамильтон в Джонсон-Сити , 473 США 172 (1985).
Эта статья включает общедоступные материалы из этого документа правительства США .
- ^ Jump up to: а б «НИК против ГОРОДКА СКОТТ, ПЕНСИЛЬВАНИЯ, ET» (PDF) . Проверено 17 октября 2023 г.
- ^ 473 США, 182-83.
- ^ Гамильтон Банк Джонсон-Сити против Комиссии регионального планирования округа Уильямсон , 729 F.2d 402 (6-й округ, 1984 г.).
- ^ 473 США, 183-84.
- ^ 473 США на 186.
- ^ См. Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорка , 438 US 104 (1978).
- ^ 473 США на 191.
- ^ 473 США на 194.
- ^ 473 США, стр. 194, цитируется Закон о реорганизации региональных железных дорог , 419 США , стр. 102, 124-25 (1974).
- ^ 473 США по 200.
- ^ San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего , 450 US 621 (1981).
- ^ См. Дж. Дэвид Бример, Преодоление процедурного правила штата округа Уильямсон: как использовать резервацию Англии, исключения из исключений и исключение неадекватности, чтобы открыть дверь федерального суда для исков о взыскании задолженности , 18 Journal of Land Use & Environmental Law 209, 214 (2003 г.) ).
- ^ См. Дж. Дэвид Бример, Вы можете выехать, но никогда не сможете уйти: история отеля Сан-Ремо , 33 Обзор закона по вопросам охраны окружающей среды Бостонского колледжа 247, 291-93 (2006).
- ^ См. Бример (2006) на 295-97.
- ^ См. Мичем (2000).
- ^ См. Ковач (1999); Дуглас Т. Кендалл и др., Справочник по судебным разбирательствам Takes (2000), стр. 60–75.
- ^ Отель Сан-Ремо против города и округа Сан-Франциско , 545 US 323 (2005).
- ^ 545 США на 352.
- ^ B&B Enterprises of Wilson County против города Ливан , 318 SW3d 839 , 845 (Теннесси, 2010 г.).
- ^ Хоуз, Эми (5 марта 2018 г.). «Судьи разрешили пересмотр двух новых дел» . SCOTUSблог . Проверено 5 марта 2018 г.
Дальнейшее чтение
[ редактировать ]- Бергер, Майкл М. и Гидеон Каннер (2004). Игра в ракушки! Отсюда не добраться: зрелая юриспруденция Верховного суда в делах о похищениях наконец-то достигла стадии самопародии , Городской юрист 36:671.
- Кассуни, Тимоти В. (1992). «Доктрина зрелости и судебное лишение прав собственности, охраняемых Конституцией» , Обзор западного права Калифорнии 29:1 .
- Ковач, Кэтрин Э. (1999). Принятие решения о передаче исков в суды штатов: ошибочные попытки федеральных судов избежать запрета в соответствии с округом Уильямсон , Ежеквартальный журнал по экологическому закону 26:1.
- Мичем, Мэдлин Дж. (2000). Ловушка Уильямсона , Городской юрист 32:239.
- Робертс, Томас Э. (2001). Процедурные последствия округа Уильямсон/First English в судебных разбирательствах по поводу нормативных сборов: оговорки, удаление, разнообразие, дополнительная юрисдикция, Рукер-Фельдман и Res Judicata , 31 Репортер по экологическому праву 31:10,353.
Внешние ссылки
[ редактировать ]- Текст дела Комиссии регионального планирования округа Уильямсон против банка Гамильтон в Джонсон-Сити , 473 U.S. 172 (1985) доступен по адресу: CourtListener Findlaw Google Scholar Justia Library of Congress Oyez (аудио устных аргументов)
- Влияние Палаццоло и других недавних дел
- Преодоление тревожного правила штата о процедурах округа Уильямсон
- Доктрина зрелости оговорки о сборах
- Высшая приманка и переключатель