Жилищное управление Гавайев против Мидкиффа
 | Эта статья нуждается в дополнительных цитатах для проверки . ( июль 2012 г. ) |
| Жилищное управление Гавайев против Мидкиффа | |
|---|---|
 | |
| Аргументировано 26 марта 1984 г. Принято 30 мая 1984 г. | |
| Полное название дела | Жилищное управление Гавайев и др. в. Мидкифф и др. |
| Цитаты | 467 США 229 ( подробнее ) 104 С. Кт. 2321, 81 Л. Изд. 2d 186, 1984 г. Лексика США 94 |
| История болезни | |
| Прежний | Решение в упрощенном порядке для ответчика, Мидкифф против Тома , 483 F. Supp. 62 ( Д. Хоу. 1979); перевернутый, 702 F.2d 788 ( 9-й округ 1983 г.); вероятная юрисдикция отмечена, 464 U.S. 932 (1983). |
| Холдинг | |
| Государство может использовать выдающиеся полномочия домена для перераспределения концентрированной собственности в пользу более широкой группы людей. | |
| Членство в суде | |
| |
| Мнение по делу | |
| Большинство | О'Коннор, к которому присоединились единогласные |
| Маршалл не принимал участия в рассмотрении или решении дела. | |
| Примененные законы | |
| Конст. США. исправлять. В | |
Жилищное управление Гавайев против Мидкиффа , 467 US 229 (1984), представляло собой дело, в котором Верховный суд Соединенных Штатов постановил, что штат может использовать выдающиеся владения , чтобы забрать землю, которая в подавляющем большинстве была сосредоточена в руках частных землевладельцев, и перераспределить ее в пользу более широкое население частных жителей. [ 1 ]
Фон
[ редактировать ]Только 22 землевладельца владели 72,5% простых прав собственности на землю на острове Оаху, и Законодательное собрание штата Гавайи существует олигополия , пришло к выводу, что в землевладении которая «искажает простой рынок платы за жилье в штате, раздувает цены на землю и наносит ущерб обществу». спокойствие и благополучие». [ 2 ]
Однако нехватка земли под застройку на Оаху во многом объясняется тем, что примерно половина острова находится в государственной собственности и, следовательно, недоступна для частного жилья.
Законодательный орган Гавайев принял схему конфискации, которая была призвана передать права собственности на участки от их владельца, Bishop Estate, арендаторам домов. Дело касалось конфискации земли, принадлежавшей Bishop Estate, благотворительному фонду, который владел остатками земель гавайской монархии и использовал доходы для поддержки школ Камеамеа , которые дают образование гавайским детям. Поместье Бишопа разделило часть своей земли на Оаху и сдало отдельные участки в аренду арендаторам, которые построили на них дома и сначала платили за поместье номинальную арендную плату.
Однако по мере роста стоимости земли на Оаху росла и арендная плата, и арендаторы потребовали, чтобы государство приобрело право собственности на поместье и вернуло отдельные участки домовладельцам-арендаторам, которым пришлось бы заплатить справедливую рыночную стоимость, чтобы возместить государству расходы на приобретение.
Решение
[ редактировать ]Решение Суда касалось дела Берман против Паркера (1954 г.), в котором выдающаяся власть домена была использована для реконструкции районов трущоб и для возможной продажи или аренды осужденных земель в частных интересах.
Суд постановил, что Конгресс Соединенных Штатов имеет право определять, что служит общественному благу, а не судебную власть. Решение приравняло власть полиции к выдающейся сфере требования суверена к публичному использованию.
Решением со счетом 8:0 суд проголосовал за то, что закон Гавайских островов является конституционным. штата Действия Гавайев по регулированию олигополии рассматривались как классическое проявление полицейских полномочий , а также как комплексный и рациональный подход к выявлению и исправлению сбоев рынка , отвечающий доктрине общественного использования. Земля не обязательно должна быть передана в фактическое общественное пользование, чтобы использовать выдающееся владение . Важна была цель захвата, а не его механика. Здесь выдающийся домен использовался для обеспечения общей рыночной выгоды для широких слоев населения.
Решение предполагало, что судебное уважение имело место к законодательному органу. Если законодательный орган определит, что существуют существенные причины для осуществления захвата власти, суды должны подчиняться решению законодательного органа о том, что захват будет служить общественным целям.
Суд постановил, что сборы для исправления концентрации собственности на собственность были законной общественной целью.
Ограничения решения
[ редактировать ]Однако это решение наложило ограничения на власть правительства, заявив:
Чисто частное изъятие не выдержало проверки требования публичного использования; оно не служило бы никакой законной цели правительства и, таким образом, было бы недействительным... В делах Суда неоднократно указывалось, что «собственность одного человека не может быть изъята в пользу другого частного лица без оправданной общественной цели, даже если будет выплачена компенсация». .'
Последствия
[ редактировать ]Однако последствия решения Мидкиффа не смогли достичь заявленной цели закона о перераспределении. Он не мог построить новое жилье, поскольку передал право собственности от арендодателя земли только домовладельцам-арендаторам, которые уже занимали существующие дома на рассматриваемой территории. Как только бывшие арендаторы получили простые права собственности на свои дома, их дома стали привлекательными для японских инвесторов, которые заплатили высокую цену за эти дома, в основном в престижных районах Кахала и Гавайи Кай . Это вызвало волновой эффект по всему острову. [ 3 ]
Цены на жилье на Оаху , далекие от падения, как было задумано законодателем, резко выросли и увеличились более чем вдвое за шесть лет. [ нужна ссылка ]
Первичное владение Мидкиффом было подтверждено в деле Кело против Мидкиффа. Город Нью-Лондон (2005).
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]Внешние ссылки
[ редактировать ]- Текст дела Гавайского жилищного управления против Мидкиффа , 467 U.S. 229 (1984) доступен по адресу: CourtListener Findlaw Justia Library of Congress Oyez (аудио устных аргументов)