Недвижимость

«Недвижимость» перенаправляется сюда. Не путать с реальностью .

Эта статья о правовой концепции. Информацию о бизнесе по продаже и аренде недвижимости см. в разделе «Бизнес с недвижимостью» .

В английском общем праве , недвижимость недвижимость недвижимость , недвижимое имущество или, исключительно в США и Канаде, относятся участкам к земельным и любым связанным с ними строениям, которые являются собственностью человека. Чтобы сооружение (также называемое улучшением или приспособлением ) считалось частью недвижимости, оно должно быть интегрировано с землей или прикреплено к ней. Сюда входят сельскохозяйственные культуры, здания, машины, колодцы, плотины, пруды, шахты, каналы и дороги. Этот термин является историческим, возникшим из ныне прекращенной формы исков , которая проводила различие между спорами о недвижимости и спорами о личной собственности . Личная собственность, или личность, была и продолжает оставаться всей собственностью, которая не является недвижимой собственностью.

В странах с личной собственностью на недвижимость гражданское право защищает статус недвижимости на рынках недвижимости, где агенты по недвижимости работают на рынке покупки и продажи недвижимости. В гражданском праве Шотландии недвижимость называется наследственной собственностью , а во французском законодательстве она называется immobilier («недвижимое имущество»).

Историческая справка

Слово «реальный» происходит от латинского res («вещь»). В европейском гражданском праве иск об официальном признании права собственности называется actio in rem (иск в отношении вещи). Это контрастирует с иском in personam , в котором истец добивается возмещения ущерба за действия конкретного лица. Различие может быть тонким; Средневековый иск о новом изъятии земли , хотя и был направлен на возвращение во владение земли, не был иском in rem , поскольку был возбужден против предполагаемого обладателя земли.

Генри де Брэктона придал Считается, что «Трактат о законах и обычаях Англии» «недвижимой собственности» особое значение в английском праве. После обсуждения различий в гражданском праве Брэктон предположил, что иски в отношении движимого имущества по своей сути являются исками о возмещении ущерба, и что, следовательно, вещный иск может быть предъявлен только в отношении недвижимого имущества. Эта точка зрения не принята в континентальном гражданском праве, но ее можно понять в контексте развития законодательства при жизни Брэктона. В Англии тринадцатого века суды канонического права требовали широких полномочий по толкованию завещаний , но наследование земли оставалось делом королевских судов. Законы, регулирующие передачу земли и движимого личного имущества, развивались тогда по разным путям.

В современных правовых системах, основанных на английском общем праве, классификация собственности как недвижимой или личной может несколько различаться в зависимости от юрисдикции или, даже внутри юрисдикции, в зависимости от цели, например, при определении того, может ли собственность облагаться налогом и если да, то каким образом. Плавучие дома , например, занимают серую зону между личной и недвижимой собственностью и могут рассматриваться как в зависимости от юрисдикции, так и обстоятельств. Бетелл (1998) содержит много информации об исторической эволюции недвижимости и прав собственности.

Характеристики недвижимости

Неподвижность

Недвижимое имущество является неподвижным. Владельцы не могут переместить свою землю на продажу в лучшее место, например, в другой город. Таким образом, фиксированное местоположение земельного участка напрямую влияет на его стоимость и является основным фактором, определяющим ее.

Однако продукты земли, такие как полезные ископаемые и сельскохозяйственные культуры, можно транспортировать.

Внешние эффекты

Изменения, происходящие поблизости, напрямую повлияют на стоимость недвижимости. Недвижимость уязвима к внешним воздействиям из-за своей неподвижности. Внешние факторы, не относящиеся к недвижимости, будут влиять на стоимость недвижимости, например, шум, который производят соседи и строительные площадки.

Разработка

Расположение желаемых ресурсов привлечет внимание к местоположению. Природные достопримечательности местности включают водоснабжение, климат, плодородие почвы, береговую линию и месторождения полезных ископаемых. Поскольку территория развивается вокруг таких природных ресурсов, эти разработки становятся компонентами, на которые следует обратить внимание при определении стоимости землепользования и недвижимости. Окружающая застройка и близость, например, рынки и транспортные маршруты, также будут определять стоимость недвижимости.

Предложение городской земли

Хотя общее количество земли (с точки зрения ее площади) фиксировано, предложение конкретно городских земель может варьироваться. Иногда городские земли создаются из ранее сельскохозяйственных земель. Обычно городская земля более ценна, чем сельскохозяйственная; это создает стимул для преобразования негородских земель в городские. Стоимость земли напрямую связана с ее использованием. Правила зонирования, касающиеся многоэтажной застройки, изменены для более интенсивного использования городов, вместо того, чтобы занимать больше физического пространства.

Идентификация недвижимости

Чтобы иметь какую-либо ценность, претензия на любую собственность должна сопровождаться поддающимся проверке и законным описанием собственности . В таком описании обычно используются естественные или искусственные границы, такие как морские побережья, реки, ручьи, гребни хребтов, берега озер , шоссе , дороги и железнодорожные пути , или специально построенные указатели, такие как пирамиды из камней , геодезические столбы, железные штыри или трубы, бетонные памятники, заборы , официальные правительственные геодезические отметки (например, проставленные Национальной геодезической службой ) и т. д. Во многих случаях описание относится к одному или нескольким участкам на площадке — карте границ собственности, хранящейся в публичных записях.

Эти юридические описания обычно описываются двумя разными способами: «метры» и «границы» , а также «лот» и «блок» . Третий способ — это государственная система землеустройства . как используется в США.

• Метс . Термин «метры» относится к границе, определяемой измерением каждого прямого участка, определяемой расстоянием между конечными точками, а также ориентацией или направлением. Направление может представлять собой простой пеленг по компасу (магнитный) или более точную ориентацию, определенную точными методами съемки.
• Границы . Термин «границы» относится к более общему описанию границ, устоям и границам , например, вдоль определенного водотока, каменной стены, прилегающей дороги общего пользования, соседнего владельца собственности или существующего здания. Система часто используется для определения более крупных объектов собственности (например, ферм) и политических подразделений (например, границ городов), где точное определение не требуется или было бы слишком дорогим, или же в описание можно включить ранее обозначенные границы.
• Система лотов и блоков , пожалуй, самая простая для понимания из трех основных систем съемки. Для юридического описания в системе лотов и блоков описание должно идентифицировать:
  • индивидуальный лот,
  • квартал, в котором находится лот, если применимо,
  • ссылка на выделенное подразделение или его фазу,
  • ссылку для поиска цитируемой карты платформы (т. е. номер страницы и/или тома), и
  • описание места официальной записи карты (например, записанной в файлах окружного инженера ).

• 

  Основные меридианы и исходные линии, США. регулирующие систему государственного землеустройства

  Система государственного землеустройства (PLSS) — это метод съемки, разработанный и используемый в Соединенных Штатах для разделения недвижимости для продажи и заселения. PLSS использовала для разделения номинально прямоугольные формы. Базовой единицей PLSS является участок земли, обычно площадью 1 квадратная миля. Сетка участков рельефа размером 6 х 6 миль — это то, что называется городком . Поселки расположены к востоку и западу от Главного Меридиана , а также к северу и югу от Базовой линии .

Определены поместья и доли владения

Закон признает различные виды интересов, называемых поместьями , в недвижимом имуществе. Тип поместья обычно определяется языком договора аренды , , купчие завещания , гранта и т. д на землю ., на основании которого поместье было приобретено. Поместья отличаются различными правами собственности , которые принадлежат каждому из них и определяют срок действия и возможность передачи различных поместий. Лицо, пользующееся имуществом, называется «арендатором».

Некоторые важные типы поместий на земле включают:

• Плата простая : имущество на неопределенный срок, которое можно свободно передавать. Самый распространенный и, возможно, самый абсолютный тип недвижимости, при котором арендатор пользуется наибольшим правом распоряжаться имуществом.
• Простая условная плата: имущество длится вечно до тех пор, пока не наступит одно или несколько условий, предусмотренных праводателем. Если такое условие действительно возникает, имущество возвращается лицу, предоставившему право, или оставшаяся доля передается третьей стороне.
• Fee Tail : имущество, которое после смерти арендатора передается его или ее наследникам.
• Пожизненное имущество : имущество, сохраняющееся в течение естественной жизни получателя гранта, называемое «пожизненным арендатором». Если пожизненное имущество может быть продано, продажа не меняет его продолжительность, которая ограничена естественным сроком жизни первоначального получателя гранта.
• Пожизненное имущество per autre vie принадлежит одному лицу в течение естественной жизни другого лица . Такое наследство может возникнуть, если первоначальный пожизненный арендатор продает свое пожизненное имущество другому или если пожизненное имущество первоначально предоставляется на условиях per autre vie .
• Аренда : имущество на ограниченный срок, как указано в договоре, называемое арендой, между стороной, предоставившей право аренды, называемой арендатором, и другой стороной, называемой арендодателем, имеющей более продолжительное имущество в собственности. Например, у квартиросъемщика, принявшего договор аренды сроком на один год, в квартире находится арендованное имущество. Арендаторы обычно соглашаются платить арендодателю установленную арендную плату. Хотя аренда относится к недвижимому имуществу, доля аренды исторически классифицируется как личная собственность.

Говорят, что арендатор, пользующийся неделимым имуществом в какой-либо собственности после прекращения действия некоторого имущества на ограниченный срок, имеет «будущий интерес». Два важных типа будущих интересов:

• Возврат : Возврат возникает, когда арендатор предоставляет имущество на меньший максимальный срок, чем его собственный. Право собственности на землю возвращается к первоначальному арендатору по истечении срока действия имущества получателя гранта. Будущий интерес первоначального арендатора — это возврат.
• Остаток : Остаток возникает, когда арендатор с простой оплатой предоставляет кому-либо пожизненное имущество или условную плату и указывает третье лицо, которому переходит земля, когда пожизненное имущество заканчивается или наступает такое условие. Говорят, что третья сторона имеет остаток. Третья сторона может иметь законное право ограничить использование земли пожизненным арендатором.

Недвижимое имущество может находиться в совместном владении как совместные арендаторы с правом наследования или как общие арендаторы . Разница между этими двумя видами совместной собственности на земельный участок заключается, по сути, в наследственности поместья и долях участия, которыми владеет каждый арендатор.

В совместной аренде с правом наследства или JTWROS смерть одного арендатора означает, что оставшиеся в живых арендаторы становятся единоличными владельцами поместья. Наследникам умершего арендатора ничего не переходит. В некоторых юрисдикциях необходимо использовать конкретные слова «с правом наследования», иначе арендатор будет считаться общим арендатором без права наследования. Совладельцы всегда приобретают документ JTWROS в равных долях, поэтому каждый арендатор должен владеть равной долей недвижимости независимо от какого-либо вклада в покупную цену. Если когда-нибудь собственность будет продана или разделена, доходы должны быть распределены поровну, без каких-либо зачетов за любую сумму, которую какой-либо совладелец мог вложить в покупку собственности.

В случае смерти совладельца общих арендаторов (TIC) наследуемая часть имущества будет пропорциональна его доле собственности, которая предполагается равной между всеми арендаторами, если иное не указано в передаточном акте . Однако, если недвижимость TIC продается или разделяется, в некоторых штатах, провинциях и т. д. может быть автоматически предоставлен кредит на неравные взносы в покупную цену (в отличие от раздела документа JTWROS).

Недвижимое имущество может находиться в совместной собственности с несколькими арендаторами через такие устройства, как кондоминиум , жилищный кооператив и строительный кооператив .

Пакет прав

Собственность состоит из так называемого «пучка прав» или «пучка палок». Наиболее важными «палками» в этой связке являются: право на передачу, право на исключение, право на использование и право на уничтожение.

Право на передачу

Право на передачу, также называемое отчуждаемостью , означает, что владелец может свободно передавать или отчуждать свою собственность кому угодно. Объем этого права может быть ограничен по соображениям государственной политики; Кто может передавать, что можно передавать и как можно передавать имущество, может регулироваться. Например, душевнобольной не может ни передать, ни получить недвижимое имущество; отдельные виды имущества вообще нельзя передавать, а некоторые можно отдавать, но не продавать; способ передачи собственности может регулироваться во избежание мошенничества, неопределенности или других юридических проблем.

Право на исключение

Собственник имеет право исключить любое другое лицо из своей собственности. Верховный суд США назвал это «одним из самых важных вопросов» в комплексе. В общем, владелец земельного участка может препятствовать проникновению на него кого-либо еще. Это право обеспечивается деликтом о посягательстве на владение собственностью . Существуют некоторые исключения: например, владелец фермы в Нью-Джерси нанял нескольких рабочих-мигрантов, которые жили на этой ферме во время сезона сбора урожая. Верховный суд Нью-Джерси постановил, что владелец не имел права лишать социальных служб и адвокатов доступа на территорию для оказания услуг рабочим-мигрантам, проживающим на территории.

Право на использование

Исторически землевладелец имел абсолютное право использовать свою собственность так, как пожелает, при условии, что он не ущемляет права других. Эта концепция воплощена в латинской максиме sic utere tuo ut Alienum non laedas , которая в широком смысле переводится как: используйте свою собственность таким образом, чтобы не наносить вред собственности другого человека. По общему правилу землевладелец имеет право использовать свою землю по своему усмотрению. Объем этого права ограничен в некоторых аспектах. Например, владелец не может построить «забор злобы», который существенно влияет на использование земли соседа (например, владелец отеля построил стену длиной 85 футов (26 метров) и высотой 18 футов (5,5 метра), которая блокировала окна владелец соседнего отеля).

Право на уничтожение

Неизбежно, что большая часть собственности в конечном итоге будет уничтожена. Дом, кишащий термитами и отработавший свой срок службы, может быть снесен, чтобы построить новый. Однако объем этого права может быть ограничен. Например, в большинстве юрисдикций владельцу может быть запрещено разрушать что-то, имеющее значительную ценность, например, новый особняк. В одном случае домовладелица приказала распорядителю ее имущества разрушить ее исторический дом после ее смерти. Суд штата Миссури постановил, что разрешение на разрушение дома будет нарушением государственной политики.

Другие формы собственности

• Аллодиальный титул : недвижимость, независимая от какого-либо вышестоящего арендодателя. Аллодий - это «Земля, находящаяся абсолютно в своей собственности, а не в собственности какого-либо лорда или начальника; земля, не подверженная феодальным пошлинам или обременениям. Поместье, находящееся в абсолютной собственности, без признания какого-либо начальника, которому в связи с этим причитаются какие-либо обязанности».

Юрисдикционные особенности

В законодательстве почти каждой страны государство является конечным владельцем всей земли, находящейся под его юрисдикцией, поскольку оно является суверенным или высшим законотворческим органом. Физические и юридические лица не имеют аллодиального титула ; они не владеют землей, а лишь пользуются земельными владениями.

Австралия и Новая Зеландия

Во многих странах система титулов Торренса на владение недвижимостью управляется и гарантируется правительством и заменяет громоздкое отслеживание прав собственности. Система титулов Торренса действует по принципу «права путем регистрации» (т.е. неоспоримости зарегистрированного интереса), а не «регистрации права собственности». Система устраняет необходимость в цепочке прав собственности (т.е. отслеживание права собственности по ряду документов) и устраняет затраты на транспортировку, связанные с такими поисками. Государство гарантирует право собственности и обычно поддерживается схемой компенсации для тех, кто утратил свой титул в результате деятельности государства. Он применялся на практике во всех австралийских штатах и ​​Новой Зеландии с 1858 по 1875 год, а в последнее время был расширен до титула страты и был принят во многих штатах, провинциях и странах, а также в измененной форме в 9 штатах США.

Великобритания

В Королевстве Соединенном Корона считается конечным владельцем всей недвижимости в королевстве. Этот факт имеет существенное значение, когда, например, собственность была лишена прав своего прежнего владельца, и в этом случае применяется закон о конфискации имущества . В некоторых других юрисдикциях (кроме США) недвижимое имущество находится в абсолютной собственности .

Англия и Уэльс

Английское право сохранило различие между недвижимым и личным имуществом, проводимое в общем праве, тогда как гражданское право проводит различие между «движимым» и «недвижимым» имуществом. В английском праве недвижимость не ограничивается правом собственности на недвижимость и расположенные на ней здания, часто называемые «землей». Недвижимость также включает в себя множество юридических отношений между отдельными лицами или владельцами земли, которые носят чисто концептуальный характер. Одним из таких отношений является сервитут , при котором владелец одного объекта недвижимости имеет право передать соседний объект недвижимости. Другой пример — различные «бестелесные наследства», такие как прибыль-а-Прендре , когда человек может иметь право собирать урожай с земли, которая является частью чужого имущества.

Английское право сохраняет несколько форм собственности, которые в значительной степени неизвестны в других юрисдикциях общего права, такие как адвокат , ответственность за ремонт алтаря и светлости поместья . В раннем общем праве все они классифицировались как недвижимость, поскольку они могли быть защищены реальными действиями .

Соединенные Штаты

Каждый штат США , за исключением Луизианы, имеет свои собственные законы, регулирующие недвижимость и находящиеся в ней поместья, основанные на общем праве . В Аризоне , Недвижимое имущество обычно определяется как земля и вещи, постоянно прикрепленные к земле. К вещам, которые постоянно привязаны к земле и которые также можно назвать улучшениями , относятся дома, гаражи и постройки. Произведенные дома могут получить аффидевит о прикреплении.

Экономические аспекты недвижимости

Землепользование, оценка земли и определение доходов землевладельцев — одни из старейших вопросов экономической теории. Земля является важным фактором производства ( фактором производства ) для сельского хозяйства, а сельское хозяйство, безусловно, является наиболее важной экономической деятельностью в доиндустриальных обществах. С приходом индустриализации появились новые важные возможности использования земли в качестве площадок для фабрик, складов, офисов и городских агломераций. Стоимость недвижимого имущества, принимающего форму искусственных сооружений и машин, обычно снижается по сравнению со стоимостью одной только земли. Там, где стоимость промышленной, сельскохозяйственной и коммерческой недвижимости падает в результате загрязнения, добычи и ожидаемого износа, соответственно, амортизация стоимости жилой недвижимости смягчается за счет более частого и доступного обслуживания и улучшений.

Начиная с 1960-х годов , в рамках развивающейся области права и экономики , экономисты и ученые-юристы начали изучать права собственности, которыми пользуются арендаторы различных поместий, а также экономические выгоды и издержки различных поместий. Это привело к значительному улучшению понимания:

• Права собственности, которыми пользуются арендаторы различных поместий. К ним относятся право:
  • Решите, как будет использоваться часть недвижимости;
  • Лишить других лиц возможности пользоваться имуществом;
  • Передавать (отчуждать) некоторые или все эти права другим лицам на взаимоприемлемых условиях;
• Сущность и последствия трансакционных издержек при смене и передаче недвижимости.

Введение в экономический анализ права собственности см. в Shavell (2004) и Cooter and Ulen (2003). Сборник соответствующих научных статей см. в Epstein (2007). Элликсон (1993) расширяет экономический анализ недвижимости с помощью множества фактов, взятых из истории и этнографии .

См. также

• выгодный
• Вотчина
• Право собственности на землю в Канаде
• Землевладение
• Арендодатель
• Назначение мяса
• Права на добычу полезных ископаемых
• Недвижимость
• Земельный отчет

Дальнейшее чтение

Обзор недвижимости

• Шрам, Джозеф Ф., 2006. Оценка недвижимости , Rockwell Publishing.
• Мур, Джефф., 2005. Основная недвижимость , Psychology Press.

Закон о недвижимости

• Стоубак, ВБ, и Дейл А. Уитмен, 2000. Закон собственности , 3-е. ред. Сент-Пол, Миннесота: Издательство West Group.
• Томас, Дэвид А., изд., 1996. Томпсон о недвижимости . Шарлоттсвилль, Вирджиния: Michie Co.

Анализ права недвижимости

• Акерман Б. , Р. Элликсон и К.М. Роуз, 2002. Перспективы права собственности , 3-е изд. Аспенское право и бизнес.
• Том Бетелл , 1998. Благородный триумф: собственность и процветание на протяжении веков . Пресса Святого Мартина. Для мирян.
• Роберт Кутер и Томас Улен , 2003. Право и экономика , 4 место. ред. Аддисон-Уэсли. Глава. 4,5. Более простой текст.
• Элликсон, Роберт , 1993, « Собственность на земле », Yale Law Journal 102: 1315–1400.
• Ричард Эпштейн , редактор, 2007 г., Экономика имущественного права . Эдвард Элгар. Сборник статей, преимущественно из юридической литературы.
• Шавелл, Стивен, 2004. Основы экономического анализа права . Гарвардский университет. Нажимать. Глава. 2–5. Более сложный текст; обширные ссылки.
• Джереми Уолдрон , 1988. Право на частную собственность . Оксфордский университет. Нажимать.
• Освальдо Д. Агкаойли , ISBN   971-23-4501-7 , изд. 2006 г., Кодекс регистрации собственности . Агкаойли. Права собственности на землю и дела: право собственности и дела на Филиппинах.