Выдающийся домен

Выдающийся домен (также известное как приобретение земли , обязательная покупка , возобновление , возобновление / принудительное приобретение , или экспроприация ) – это право отбирать частную собственность для общественного пользования . Оно не включает в себя право захвата и передачи права собственности на частную собственность от одного владельца собственности другому владельцу частной собственности без уважительной общественной цели. Эта власть может быть законодательно делегирована государством муниципалитетам, правительственным подразделениям или даже частным лицам или корпорациям, когда они уполномочены выполнять функции публичного характера.

Чаще всего собственность, отнятая выдающимися владениями, использовалась для строительства дорог, правительственных зданий и коммунальных предприятий . Многим железным дорогам было предоставлено право выдающегося владения на получение земли или сервитутов для строительства и соединения железнодорожных сетей. В середине 20-го века было впервые предложено новое применение выдающегося владения, согласно которому правительство могло конфисковать собственность и передать ее частной третьей стороне для реконструкции. Первоначально это делалось только в отношении собственности, которая считалась «испорченной» или «препятствующей развитию», исходя из того, что такая недвижимость оказывала негативное влияние на окружающих владельцев собственности, но позже было расширено, чтобы разрешить конфискацию любой частной собственности, когда новый сторонний владелец мог бы развивать собственность таким образом, чтобы обеспечить увеличение налоговых поступлений в правительство.

В некоторых юрисдикциях требуется, чтобы покупатель сделал предложение о покупке объекта недвижимости, прежде чем прибегать к использованию выдающегося домена. Однако, как только имущество будет изъято и решение станет окончательным, осужденный станет его владельцем за плату и может использовать его для иных целей, кроме тех, которые указаны в выдающемся иске.

Изъятия могут осуществляться в отношении предмета имущества целиком (полный изъятие) или частично (частичное изъятие), либо количественно, либо качественно (либо частично в виде простой платы, либо, как правило, сервитута, либо любых других процентов, меньших, чем полная плата за простой титул). ).

Значение

Термин «выдающееся владение» был взят из юридического трактата De jure belli ac pacis ( «О праве войны и мира »), написанного голландским юристом Гуго Гроцием в 1625 году. который использовал термин dominium eminens ( латинское слово «высшая собственность») и описывал власть следующим образом:

Собственность подданных находится в исключительной собственности государства, так что государство или те, кто действует от его имени, могут использовать и даже отчуждать и уничтожать такое имущество не только в случае крайней необходимости, на которую имеют право даже частные лица. над собственностью других, но ради целей общественной пользы, а ради этих целей те, кто основал гражданское общество, должно быть, предполагали, что частные цели должны уступить место. Но когда это будет сделано, государство обязано возместить ущерб тем, кто потеряет свою собственность.

Осуществление выдающегося владения не ограничивается недвижимостью . Обвинители могут также забрать личное имущество, даже нематериальное имущество, такое как контрактные права, патенты , коммерческая тайна и авторские права . Даже изъятие франшизы профессиональной спортивной команды было признано Верховным судом Калифорнии подпадающим под действие конституционного ограничения «общественного пользования», хотя в конечном итоге такое изъятие ( Окленд Рейдерс « франшизы НФЛ ») не было разрешено. потому что это было сочтено нарушением пункта Конституции США о торговле между штатами.

Изъятие имущества должно сопровождаться выплатой «справедливой компенсации» [бывшему] владельцу. Теоретически предполагается, что это поставит владельца в такое же финансовое положение , в котором он находился бы, если бы его собственность не была конфискована. Но на практике суды имеют ограниченную компенсацию справедливой рыночной стоимости имущества, учитывая его максимальное и наилучшее использование. Но хотя эта мера компенсации предоставляется редко, она не является исключительной мерой компенсации; см . «Кимбалл Лаундри Ко. против Соединенных Штатов» (коммерческие убытки от временных изъятий) и «Соединенные Штаты против Pewee Coal Co.» (операционные убытки, вызванные правительственными операциями на шахте, захваченной во время Второй мировой войны). В большинстве случаев собственникам не компенсируются различные случайные убытки, вызванные изъятием их имущества, которые, хотя и понесены и легко доказываются в других случаях, рассматриваются судами как быть некомпенсируемым в выдающейся области. То же самое относится и к гонорарам адвокатов и оценщиков. Но в силу законодательной льготы, а не конституционного требования, некоторые из этих потерь (например, деловая репутация) были компенсированы законодательными актами штата, а в США могут быть частично покрыты положениями федерального Единого закона о помощи при переезде .

Африка

Зимбабве

С 1990-х годов правительство Зимбабве под руководством Роберта Мугабе захватило много земли и домов преимущественно у белых фермеров в ходе движения за земельную реформу в Зимбабве . Правительство утверждало, что такая земельная реформа была необходима для перераспределения земель среди зимбабвийцев, лишенных своих земель во время колониализма . Эти фермеры так и не получили компенсацию за конфискацию.

Азия

Китай

В Китае «реквизиции», китайская форма выдающихся владений, конституционно разрешены при необходимости в общественных интересах и при условии предоставления компенсации. Поправка к Закону Китая об управлении земельными ресурсами от 2019 года излагает довольно подробные руководящие принципы, гарантирующие фермерам и перемещенным лицам большую финансовую безопасность.

Япония

Начиная с эпохи после оккупации , Япония имела очень слабые выдающиеся державы, о чем свидетельствует громкое противодействие расширению международного аэропорта Нарита , а также непропорционально большие финансовые стимулы, предоставляемые жителям на участках, намеченных для реконструкции взамен. за их согласие уйти, одним из недавних хорошо известных случаев является случай в Роппонги-Хиллз .

Индия

Основные статьи: Приобретение земли в Индии и Закон о праве на справедливую компенсацию и прозрачность при приобретении земли, реабилитации и переселении, 2013 г.

Конституция Индии первоначально предусматривала основное право на собственность в соответствии со статьями 19 и 31. Статья 19 гарантировала всем гражданам право «приобретать, владеть и распоряжаться собственностью». Статья 31 предусматривала, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе, как на основании закона». Он также предусматривал, что компенсация будет выплачиваться лицу, чья собственность была «захвачена или приобретена» для общественных целей. Кроме того, как правительство штата, так и союзное (федеральное) правительство были уполномочены принимать законы о «приобретении или реквизиции собственности» (Приложение VII, Запись 42, Список III). Именно это положение было истолковано как источник полномочий государства в отношении «выдающихся владений».

Положения, касающиеся права собственности, неоднократно менялись. я 44- поправка 1978 года исключила право собственности из списка основных прав. В конституцию была добавлена ​​новая статья, статья 300-А, гласящая: «Никто не может быть лишен своей собственности иначе, как на основании закона». Таким образом, если законодательный орган примет закон, лишающий человека его собственности, это не будет неконституционным. Потерпевший не имеет права обращаться в суд в соответствии со статьей 32. Таким образом, право на собственность больше не является основным правом, хотя и остается конституционным правом. Если окажется, что правительство действовало несправедливо, граждане могут оспорить это действие в суде.

Приобретение земли в Индии в настоящее время регулируется Законом о праве на справедливую компенсацию и прозрачность при приобретении земли, реабилитации и переселении 2013 года , который вступил в силу 1 января 2014 года. До 2013 года приобретение земли в Индии регулировалось Законом о приобретении земли 1894 года . Однако новый постановление о LARR (поправках) от 31 декабря 2014 года размыло многие положения первоначального закона. Либерализация экономики и инициатива правительства по созданию специальных экономических зон привели к многочисленным протестам фермеров и положили начало дебатам о восстановлении фундаментального права на частную собственность.

Пакистан

В соответствии с Законом о приобретении земли 1894 года правительство имеет право принудительно приобретать частную землю по преобладающей рыночной цене для общественных целей, таких как дороги, автомагистрали, железные дороги, плотины, аэропорты и т. д.

Сингапур

В Сингапуре действует выдающийся домен в соответствии с Законом о приобретении земли, который позволяет ему реализовать свою схему выборочной комплексной реконструкции для обновления городов. Поправки к Закону о праве собственности на землю позволили приобретать недвижимость для целей обновления города против владельца, имеющего коллективное право собственности, если большинство других владельцев желают продать ее, а меньшинство - нет. Таким образом, выдающийся домен часто вызывает опасения по поводу мажоритаризма .

Европа

Во многих европейских странах Европейская конвенция по правам человека обеспечивает защиту от присвоения частной собственности государством. Статья 8 Конвенции предусматривает, что «Каждый имеет право на уважение его частной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции» и запрещает вмешательство в это право со стороны государства, за исключением случаев, когда вмешательство соответствует закону и необходимо в интересы национальной безопасности , общественной безопасности, экономического благосостояния страны, предотвращения беспорядков или преступлений, защиты здоровья и нравственности либо защиты прав и свобод других лиц. Это право расширено статьей 1 Первого протокола к Конвенции, которая гласит, что «Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на беспрепятственное пользование своим имуществом». Опять же, это подлежит исключениям, когда лишение государством частной собственности отвечает общим или общественным интересам , соответствует закону и, в частности, обеспечивает уплату налогов. . Устоявшаяся прецедентная практика Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) предусматривает, что в случаях экспроприации должна быть выплачена справедливая компенсация.

Франция

Во Франции Декларация прав человека и гражданина аналогичным образом требует справедливой и предварительной компенсации перед экспроприацией; и декларация общественной полезности обычно требуется, чтобы продемонстрировать общественную пользу.

Примечательно, что в 1945 году указом генерала Шарля де Голля на основании неиспытанных обвинения в сотрудничестве с нацистскими оккупантами, компания Renault была посмертно экспроприирована у Луи Рено и национализирована как Régie Nationale des Usines Renault , без компенсации.

Германия

Основной закон Федеративной Республики Германия в статье 14 (3) гласит, что «экспроприация допускается только ради общественного блага». и должна быть произведена справедливая компенсация. Он также предусматривает право на проверку суммы компенсации судом.

Италия

Эспроприа , «экспроприированная», протест граффити в Турине

Esproprio – или, более формально, espropriazione per pubblica utilità («экспроприация в общественных целях») – в Италии происходит в рамках гражданского права как выражение potere ablatorio ( аблятивной власти). Законом, регулирующим экспроприацию, является Закон ДНР №327 от 2001 года. с поправками D.Lgs. №302 от 2002 г.; он заменяет старый закон об экспроприации, Королевский указ № 2359 от 1865 года. Могут также применяться другие национальные и региональные законы, не всегда обеспечивающие полную компенсацию владельцу. Экспроприация может быть полной (экспроприируется все имущество) или частичной; постоянный или временный.

Статья 42 Конституции Италии и статья 834 Гражданского кодекса Италии гласят, что любое частное имущество может быть экспроприировано для общественных нужд. Кроме того, статья 2 Конституции обязывает итальянских граждан соблюдать свои «обязательные обязанности политической, экономической и социальной солидарности».

Реализация выдающегося домена следует двум принципам:

• законность: государственное учреждение может экспроприировать частное имущество только в тех случаях, когда это разрешено законом и при соблюдении его процедур (в соответствии со статьей 23 Конституции Италии );
• компенсация: (статья 42/III) государство должно предоставить определенную сумму денег в качестве компенсации, которая определяется законом. По мнению Конституционного суда Италии , эта компенсация не обязательно должна быть равна рыночной стоимости экспроприированного товара, хотя эта сумма не должна быть просто символической.

Вместо этого Nazionalizzazione («национализация») предусмотрена статьей 43 Конституции; он передает в государственную власть и собственность целый промышленный сектор, если он считается естественной или фактической монополией и важной услугой общественного назначения. Самой известной национализацией в Италии была национализация электроэнергетического сектора в 1962 году .

Испания

Статья 33.3 Конституции Испании 1978 года допускает принудительную экспроприацию ( expropiación forzosa ) только в том случае, если это оправдано соображениями общественной полезности или социальных интересов и при условии выплаты соответствующей компенсации, как это предусмотрено законом.

Швеция

Право штата или муниципалитета покупать собственность, если установлено, что она представляет «особый общественный интерес», регулируется Expropriationslagen (1972:719). Правительство покупает недвижимость по оценочной рыночной стоимости плюс 25% компенсации. Закон также гласит, что собственник недвижимости не понесет экономического ущерба в результате экспроприации.

Великобритания

Англия и Уэльс

Основная статья: Обязательная покупка в Англии и Уэльсе

После своей победы в 1066 году Вильгельм Завоеватель захватил практически все земли Англии. Хотя он сохранял абсолютную власть над землей, он предоставлял феодальные владения землевладельцам, которые выполняли функции управляющих, платили пошлины и оказывали военные услуги. Во время Столетней войны в 14 веке Эдуард III Короны использовал право владения для массовых экспроприаций. Глава 28 Великой хартии вольностей требовала немедленной выплаты наличными за экспроприацию. Поскольку в последующие столетия власть короля была подорвана, арендаторы считались обладателями прав собственности, а не просто владеющих правами на свою землю. В 1427 году был принят статут, предоставлявший комиссарам канализации в Линкольншире право отбирать землю без компенсации. Однако после начала 16 века парламентские изъятия земель под дороги, мосты и т. д. обычно требовали компенсации. Обычной практикой было платить на 10% больше оценочной стоимости. Однако, поскольку право голоса было расширено и теперь включает больше неземлевладельцев, бонус был отменен. Несмотря на противоположные утверждения, встречающиеся в некоторых американских законах, в Соединенном Королевстве дела об обязательной оценке покупки рассматривались присяжными еще в 20 веке, например, Attorney-General v De Keyser's Royal Hotel Ltd (1919).

В Англии и Уэльсе , а также в других юрисдикциях, которые следуют принципам английского права , используется соответствующий термин «принудительная покупка». Землевладельцу выплачивается компенсация в размере цены, согласованной или предусмотренной соответствующим лицом. Если соглашение о цене не может быть достигнуто, стоимость отнятой земли определяется Высшим трибуналом . Действующее законодательство представляет собой смесь законов и прецедентного права. Основными законами являются Закон о консолидации земельных статей 1845 года ( 8 и 9 Виктория, ок. 18), Закон о компенсации за землю 1961 года , Закон об обязательной покупке 1965 года , Закон о компенсации за землю 1973 года , Закон о приобретении земли 1981 года , часть IX Закона о городском и деревенском планировании 1990 года , Закон о планировании и компенсации 1991 года и Закон о планировании и обязательной покупке 2004 года .

Шотландия

Основная статья: Законы об обязательных покупках в Шотландии

В Шотландии выдающийся домен известен как обязательная покупка. Развитие полномочий обязательной покупки зародилось в железнодорожной мании викторианского периода . Компенсация доступна землевладельцу, а Земельный трибунал Шотландии рассматривает любые споры, возникающие в отношении суммы компенсации. Как и в Англии и Уэльсе, закон об обязательной покупке в Шотландии сложен. Действующие законы , регулирующие обязательную покупку, включают: Закон о консолидации земельных статей (Шотландия) 1845 года ( 8 и 9 победа, ст. 19); Закон о приобретении земли (процедура выдачи разрешений) (Шотландия) 1947 года ; и Закон о компенсации за землю (Шотландия) 1963 года . рассмотрела Юридическая комиссия Шотландии текущее состояние закона об обязательной покупке и выступила за реформы в своем документе для обсуждения по обязательной покупке . Такие реформы еще предстоит провести шотландскому парламенту .

Океания

Австралия

Основная статья: Раздел 51 (xxxi) Конституции Австралии

В Австралии раздел 51(xxxi) австралийской Конституции разрешает Парламенту Содружества принимать законы в отношении «приобретения собственности на справедливых условиях у любого штата или лица для любых целей, в отношении которых Парламент имеет право принимать законы». " Это было истолковано как означающее, что справедливая компенсация не всегда может включать денежное или имущественное вознаграждение, скорее суд должен определить, что является справедливым. Возможно, будет необходимо подразумевать необходимость компенсации в интересах справедливости, чтобы закон не был признан недействительным.

Собственность, подлежащая возобновлению, не ограничивается недвижимостью, поскольку полномочия Федерального суда расширили полномочия штатов по возобновлению собственности на любую форму физической собственности. Для целей раздела 51(xxxi) деньги не являются имуществом, которое может быть приобретено в принудительном порядке.

Содружество также должно получать некоторую выгоду от приобретенной собственности, то есть Содружество может «только принимать законы о приобретении собственности для определенных целей». Соответственно, полномочия не распространяются на принятие законодательства, направленного просто на аннулирование титула предыдущего владельца. С другой стороны, полномочия штатов и территорий по возобновлению деятельности не столь ограничены. Раздел 43(1) Закона о приобретении земель 1998 года (NT) предоставляет министру право приобретать землю «для любых целей». Высокий суд Австралии истолковал это положение буквально, освободив правительство территории от любого ограничения власти в общественных целях. Этот вывод позволил правительству территории приобрести землю, на которую распространяется право собственности коренных жителей, что фактически аннулировало право собственности коренных жителей на землю. Кирби Дж., выразивший несогласие, вместе с рядом комментаторов посчитал это упущенной возможностью прокомментировать исключительный характер полномочий на возобновление, осуществляемых в отсутствие ограничений для общественных целей.

Термин «возобновление» отражает тот факт, что в соответствии с австралийским законодательством вся земля изначально принадлежала Короне, прежде чем она была продана, сдана в аренду или передана в дар. и что посредством акта принудительного приобретения Корона «возобновляет» владение.

Новая Зеландия

В Новой Зеландии Закон об общественных работах 1981 года определяет полномочия государства в отношении земли, используемой в общественных целях. В соответствии со статьей 16 Закона об общественных работах 1981 года министр «имеет право приобретать в соответствии с этим Законом любую землю, необходимую для государственных работ». Местные органы власти (такие как городские или районные советы) также наделены полномочиями в соответствии с тем же разделом приобретать землю для «местных работ, за которые они несут финансовую ответственность».

Северная Америка

Багамские острова

На Багамских Островах Закон о приобретении земли разрешает приобретение земли, если считается, что она может потребоваться для общественных целей. Земля может быть приобретена по частному соглашению или в принудительном порядке (статья 7 Закона). В соответствии со статьей 24 Закона о приобретении земли покупатель может приобрести долю залогодержателя в любой земле, приобретенной в соответствии с Законом. Для этого покупатель должен выплатить основную сумму и проценты, а также расходы и сборы, а также дополнительные проценты за 6 месяцев.

Канада

В Канаде экспроприация регулируется федеральными или провинциальными законами. В соответствии с этими законодательными режимами органы государственной власти имеют право приобретать частную собственность для общественных целей при условии, что приобретение одобрено соответствующим государственным органом. После изъятия собственности владелец имеет право на «восстановление целостности» путем компенсации: рыночной стоимости экспроприированной собственности, вредного воздействия на остальную часть собственности (если таковая имеется), ущерба, причиненного коммерческими потерями, и особых трудностей. переезд. Владельцы могут выдвигать требования о компенсации, превышающей ту, которая первоначально была предусмотрена экспроприирующим органом, подав иск в суд или административный орган, назначенный регулирующим законодательством.

Панама

В Панаме правительство должно выплатить изрядную сумму денег владельцу экспроприируемой собственности.

Соединенные Штаты

Основная статья: Выдающийся домен в США

Большинство штатов используют термин «выдающийся домен» , но некоторые штаты США используют термин «присвоение» или «экспроприация» (Луизиана) как синоним осуществления выдающихся полномочий домена. Термин «осуждение» используется для описания формального акта осуществления полномочий по передаче права собственности или какой-либо меньшей доли в объекте собственности.

Требуемая конституцией «справедливая компенсация» при частичном изъятии обычно измеряется справедливой рыночной стоимостью отнятой части плюс выходное пособие (уменьшение стоимости имущества, оставшегося у владельца [оставшейся части], когда отбирается только часть рассматриваемого имущества). ). Если частичное изъятие обеспечивает экономические выгоды, характерные для оставшейся части, они должны быть вычтены, как правило, из выходного пособия. Некоторые элементы стоимости, такие как связь бизнеса с местоположением и добрая воля общественности , подлежат компенсации лишь в некоторых юрисдикциях; если это не так, справедливая рыночная стоимость может быть меньше, чем стоимость местоположения для текущего пользователя.

Практика осуждения пришла в американские колонии вместе с общим правом . Когда пришло время разрабатывать Конституцию Соединенных Штатов , были высказаны разные взгляды на выдающиеся права. Пятая поправка к Конституции требует, чтобы изъятие предназначалось для «общественного использования», и требует выплаты «справедливой компенсации» владельцу.

Согласно федеральному закону, Конгресс может конфисковать частную собственность напрямую (без обращения в суд), приняв закон о передаче права собственности на объект недвижимости непосредственно правительству. В таких случаях владелец недвижимости, требующий компенсации, должен подать иск против Соединенных Штатов о компенсации в Федеральный претензионный суд США. Законодательный орган может также делегировать полномочия частным организациям, таким как коммунальные предприятия или железные дороги, и даже отдельным лицам. Верховный суд США постоянно уступает праву штатов принимать собственные решения относительно «публичного использования».

Южная Америка

Аргентина

В Аргентине экспроприации регулируются федеральным законом № 21.499 от 17 января 1977 года. Он использовался во многих местах на протяжении всей истории страны, совсем недавно во время ренационализации YPF . в результате чего было экспроприировано 51% акций энергокомпании .

Бразилия

Законы Бразилии об экспроприации регулируются Указом президента № 3365 от 21 июня 1941 года.

Чили

Искусство. Статья 19, № 24 Конституции Чили , в частности, гласит: «Ни в коем случае никто не может быть лишен своей собственности, затрагиваемых активов или каких-либо существенных прав или прав собственности, кроме как на основании общего или специального права». экспроприируемая сторона может опротестовать законность экспроприации в обычных судах и в любое время имеет право на компенсацию за имущество. Фактически причиненный вред подлежит устранению по взаимному согласию или приговором, вынесенным указанными судами в соответствии с законом».

Религия

христианство

С 1967 года энциклика Populorum Progressio , энциклика католического социального учения Папы Павла VI , разрешает экспроприацию земельных владений для общественных нужд.

См. также

• Ангария : во время войн
• Конфискация
• Индивидуальная рекультивация
• Обратное осуждение
• Земельные облигации
• Закон страны (еврейский)
• Законное ограбление
• Судоходный сервитут : регулирование водных путей
• Водное право
• Явная судьба

Внешние ссылки

• «Выдающийся домен» . Британская энциклопедия (11-е изд.). 1911.